이주비 (재건축.재개발 조합원)

순서
1.  개요
2.  상세
   2.1  이주비 지원대상과 자격조건
       2.1.1  이주비 대출의 개념 및 지급 조건
       2.1.2  재건축.재개발 사업별 이주비 대출
       2.1.3  이주비 대출 절차 및 주의사항
   2.2  이사비 보장대상과 금액
   2.3  주거이전비 지급대상과 금액
3. 끝맺음

1. 개요

이주비는 재개발.재건축 사업 단지의 주택을 소유하고 있는 조합원 또는 현금청산자뿐만 아니라 전세/월세 세입자들에게 중요한 자금입니다. 이들 모두에게 똑같은 이주비가 적용되는 것이 아니며, 이주비를 받을 수 있는 조건도 다릅니다. 이제 이주비와 관련된 중요한 내용들에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.

2. 상세

보통 이주비라하면 재건축.재개발 주택에 주거하고 있는 사람들에게 공통으로 적용되는 개념으로 알고 있는 분들이 많을 것입니다. 하지만 이주를 하기 위해 지원받는 각종 비용들이 이름 뿐만아니라 조건, 대상자도 다릅니다. 아래 표를 참고해주세요.

2.1 이주비 지원대상과 자격조건

이주비는 조합이 시중은행과 협의해서 일정금액을 빌려(대출) 조합원들에게 이주 후 주택이 완공될 때 까지 임시로 지낼 수 있는 장소를 마련할 수 있도록 금액을 지원해주는 것입니다. 이주비는 조합이 조합원에게 빌려주는 것이므로 주택 준공 또는 입주 후 반드시 상환해야 합니다. 

재건축.재개발 사업의 경우,

조합은 정비구역 내 부동산을 소유한 조합원 대상으로 이주비를 대출받을 수 있도록 지원해줍니다. 조합원이 아닌 실제 거주하고 있는 임차인(전/월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가능합니다. 이주비 대출은 일반적으로 재건축.재개발 구역 내 주택을 소유하고 있는 정비사업에 동의한 조합원만 신청할 수 있습니다.

이주비는 조합원에게 중요한 이유는 임시거처 마련을 위한 비용과 분양권 취득으로 납부해야할 분담금까지 금액적인 부담을 덜기 위해 필요하기 때문입니다. 이주비를 받기위해서 대출을 별로 실행해야하는데, 이주비 대출을 받기 위한 조건과 절차, 주의사항까지 살펴보겠습니다.

2.1.1 이주비 대출의 개념 및 지급 조건

정비사업으로 기존의 주택을 철거하고 신축아파트를 짓는 동안 조합원들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주비 대출이 필요합니다. 이주비 대출은 조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것입니다. 일반적으로 이주비 대출을 받아서 기존주택에 거주하고 있는 세입자의 임대차보증금(전세금, 보증금 등)을 내어주거나 본인의 임시거처를 만련하는데 사용합나다. 

최근 규제지역에서 주택담보대출이 크게 제한되면서, 주택담보대출의 일종인 이주비 대출 역시 최대한도가 축소되엇습니다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출은 LTV 40%수준입니다. 만약 2주택 이상 소유하고 있다면 대출이 되지 않습니다. 

`20.12.16 주택시장 안정화대책으로 투기지역 및 투기과열지구 내에 있는 시가 9억원 초과의 고가주택에 대해서는 9억원 이하 부분은 LTV 40%, 초과 부분은 LTV 20%를 적용하여 대출 한도가 더 축소되었고, 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트의 경우에는 대출이 전혀 실행되지 않습니다. (최근 금융규제 참고)

만약 이주비대출이 실행되는 경우, 주택담보대출의 일종인 이주비대출을 받기 위해서 주택의 가치를 산정하는 과정을 거치게 됩니다. 재개발.재건축 같은 경우 종전에 가지고 있던 주택에 대한 감정평가금액으로 가늠합니다. 예를들어 투기과열지구에 속한 재개발 구역의 주택의 감정평가액이 3억원인데 프리미엄 4억원을 포함하여 시가 7억에 거래되고 있다고 하면, 이주비 대출은 7억이 아니라 3억원의 40%인 1억2천만원이 되는 것입니다. 

2.1.2 재건축, 재개발 사업별 이주비 대출

이주비 대출은 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것입니다. 재건축.재개발 사업에서 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급하고 있어서 재건축/재개발 사업간 큰 차이는 없습니다.

두 사업모두 시공사가 이주비 등을 무상으로 지원하는 것을 금지하고 있고, 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 조합에 대하는 것은 가능하도록 했습니다. 

차이점은 재개발과 달리 재건축 사업에서 시공사가 적정금리 수준에서 추가 이주비를 대여해 줄 수 없도록되어 있습니다. 재건축의 경우 이주비 대출 후 시공사로부터 추가 이주비 대여가 불가능 하므로 이 부분은 꼭 알고 계셔야 합니다. 

2.1.3 이주비 대출 절차 및 주의사항

이주비 대출은 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제/어디서/어떤서류를 준비해야 이주비 대출을 받을 수 있는지 안내문을 우편으로 발송합니다. 

세입자가 있는 경우라면 세입자가 이주해야만 이주비 대출을 받을 수 있다는 것을 알고 있어야 합니다. 세입자가 이사비 등을 요구하며 이주하지 않는 상황이 생길 수 있는데, 이러한 문제는 사전에 예방해야 합니다. 방법은 정비사업 구역 내 물건의 전/월세 계약 시 세입자의 이주의무와 이주 거부에 따른 손해배상 의무를 특약으로 명시하면 추후 세입자의 이주관련 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다.

만약 선순위 근저당권이 설정된 경우 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 그리고 신용등급이 너무 낮은 경우에도 이주비 대출이 제한될 수 있습니다.

이주비 대출 절차
1) 은행 대출 서류 작성 : 조합 또는 이주관리센터에 상주하는 은행 직원을 통해 이주비 대출 서류 작성
2) 이주비 통장수령 : 이주비 대출 신청이 완료되면, 이주비 전용 통장을 수령 (이때 이주비 총액의 일부 10~30%를 대출받고, 소유하고 있는 토지에 근저당이 설정됨)
3) 이주일정 확정 신고 : 이사갈 곳이 정해지면, 이사갈 곳의 매매계약서 또는 임대차 계약서와 함께 '이주일자 확정신고서'를 제출함
4) 이주 완료 및 최종 공가 확인 : 세입자를 포함하여 이사를 완료합니다. 추후 이주협력업체 직원이 공가 처리 여부를 확인한 후 이주비 잔액이 지급됩니다. 

2.2 이사비 보장대상과 금액

이사비는 재건축.재개발 사업을 원활하게 진행하고자 조합에서 지급하는 이주촉진비입니다. 조기 이주를 장려하는 차원에서 인건비, 차량운행비, 포장비 등 실제 잇사할 때 발생하는 실비를 지원하는 것이지요. 정비구역 내 주거용 건물에서 거주하다 사업시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사하면 보상받을 수 있습니다.

재건축 사업은 분양을 신청한 조합원이 이사비를 받을 수 있고, 재개발 사업은 현재 주택을 점유하고 있는 현금청산자나 세입자가 이사비를 지원받을 수 있습니다. 다만 조합이 주택 소유자(조합원 또는 현금청산자)에게 이사비를 지급하고 주택 소유자가 세입자 이주를 확인한 후 세입자에게 이사비를 지급하도록 하고 있기 때문에 세입자와 주택소유자 간에 이사비 지급문제로 갈등이 발생될 수 있습니다. 그리고 이사비를 보장받은 자가 해당 정비구역 안의 지역으로 이사하는 경우에는 조합으로부터 이사비를 보상받을 수 없습니다.

이사비용으로는 보통 수십만원에서 수백만원까지 지원되지만 정비사업구역마다 규모가 다릅니다. 이주 시 이사비를 보장받고자 한다면, 조합에게 문의해서 집안의 각종 짐들을 운반하기 위해 필요한 실비 기준으로 지급금액과 지급기준일을 확인해야 합니다.

2.3 주거이전비 지금대상과 금액

주거이전비는 국가가 공익사업을 진행할 때 해당 지역 거주민에게 손실 보상을 위해 법령으로 지급을 보장하는 이주정착금입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 명시되어 있는 규정이므로 알아두셔야 겠죠.

재개발 등 국가의 공익사업으로 주거용 건물의 거주자가 다른 곳으로 주거 공간을 이전해야 할 때, 사업시행자는 주거용 건축물의 소유자에게 각 가구원수 기준으로 2개월 분의 보상금을 지급해야 합니다. 주거용 건축물 소유자가 실제로 그 공간에 거주하지 않거나, 살고 있더라도 무허가건축물에 속한다면 주거이전비를 받을 수 없습니다.

또한 주거용 건축물의 소유자가 아니더라도 재개발이 예정된 사업지구에서 거주중인 세입자에게도 주거이전비는 지원됩니다. 해당 정비사업 인정고시일(정비구역 공람공고일) 이전부터 3개월 이상 재개발사업지구 안의 주거용 건축물에 거주한 세입자는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 사업시행자로부터 받을 수 있습니다.

재건축 아파트 분양을 신청한 조합원의 경우, 조합 또는 시공사로부터 이주비나 이사비는 지원받을 수 있지만, 국가가 보장하는 주거이전비는 지원되지 않습니다.

가구원수에 따른 주거이전비 산정 방법
- 1~4인 : 해당 가구원수별 월평균 가계지출비 통계자료 적용
- 5인 : 5인 이상 기준 월평균 가계지출비 통계자료 적용
- 6인 이상 : 5인 이상 기준 월평균 가계지출비 + (5인을 초과하는 가구원수 x 1인당 평균비용)
* 1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3

3. 끝맺음

지금까지 이주비, 이사비, 주거이전비에 대해 알아보았는데요. 재건축.재개발의 원활한 사업진행을 위해 꼭 필요한 절차입니다. 특히 이주비대출은 생각보다 적은 금액이 대출될 수도 있어서 사전에 미리 금액을 예상해보고, 부족한 금액에 대한 준비를 미리 하는 것을 추천드립니다.