주택수에 포함 되나요? 안되나요?

주거용 부동산을 소유하고 있는 사람이라면 세금 관련해서 "주택수가 포함되나요? 안되나요?" 이렇게 단순? 또는 틀린방법으로 질문하는 경우가 굉장히 많습니다. 정확한 질문은 "주택수가 취득세에 포함되나요? 주택수가 양도세에 포함되나요?" 입니다.

 

양도세에서 주택수 기준일은 양도일(잔금일)을 기준으로 본인이 소유하고 있는 주택수를 산정하게 됩니다. 여기서 주택이란 건축물대장상 용도와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 예를들어 공부상 상가로 등록되어 있더라도 사람이 거주하고 있다면 양도세법에서는 실질과세원칙에 따라 주택수에 포함되는 것입니다. 

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오피스텔은 세금마다 주택수 포함여부가 달라져서 대부분의 사람들이 잘못알고 있습니다. 취득세에서는 중과세 대상이 아닙니다. (현재 3주택자인데 오피스텔 1채를 취득하려고 한다면 중과세율이 아닌 일반세율 4.6% 적용한다) 하지만 양도세에서는 주거용으로 확인된다면 주택수에 포함됩니다. 이부분은 위에서 설명한 상가 등의 건물을 주거용으로 사용한다면 실질과세원칙에 따라 주택수에 포함되는 것과 같습니다.

 

조합원 입주권과 주택분양권은 2021년 이후 신규취득분부터 양도세 계산시 주택수에 포함됩니다. 다만 오피스텔 분양권은 완공전 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았으므로 주택수에 포함하지 않습니다. 

 

다가구주택(3층이하, 바닥면적 660제곱미터 이하, 19가구 이하, 주택전체가 하나의 등기로 되어 있는 주택)은 양도시 한개의 주택으로 선택 가능합니다. 다가구주택의 요건에 불충족한다면 각 호실마다 주택수로 계산되어 중과세 폭탄을 맞을 수 있으니 조심해야겠죠!!

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공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택수를 계산합니다. 여기서 지분이 큰 상속자가 2명이상일 경우 그 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 참고로 상속주택이 여러채라면 그 중 한 채만 상속주택으로 보며 나머지 주택은 일반주택으로 봅니다. 취즉세에서는 상속 후 5년까지는 주택수에서 제외되고 5년이후부터는 주택수에 포함되니 알아두셔야겠습니다.

 

본인토지 위에 타인명의 주택이 있어 주택부속토지만 소유하고 있다면 양도세에서는 주택수에 포함되지 않습니다. 하지만 취득세에서는 주택보속토지만 보유하더라도 다주택 중과세율 적용 시 주택수에 포함되므로 조심해야합니다. 

 

서울,경기,인천,세종시를 제외한 지방의 기준시가 3억이하 저가주택은 조정대상지역이라 하더라도 양도시 중과세가 적용되지 않고, 양도세 주택수에서 제외됩니다. 단 중과세율은 적용하자 않으나 1세대 1주택 비과세 계산시에는 주택수에 포함되니 조심하세요.

 

분양권의 주택수 포함여부는 아래와 같습니다.

양도세에서는 2021년 1월 1일 이후부터 취득하는 분양권부터 주택수에 포함됩니다.

취득세에서는 2020년 8월 12일 이후부터 취득하는 분양권부터 주택수에 포함됩니다.