정비사업 (민간, 공공참여, 공공주도)

순서
1. 개요
2. 상세
  2.1 각 사업별 의미
      2.1.1 민간정비사업
      2.1.2 공공재개발·재건축
      2.1.3 공공주도 3080+
  2.2 각 사업별 특징
3. 끝맺음

1. 개요

정비사업을 유형별로 정리해보는 시간을 가져보려고 합니다.

우선 정비사업이란? 쉽게 말해서 재개발과 재건축을 아우르는 것입니다. 좀 더 상세하기 정의를 해보면 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 "도시 및 주거환경정비법"에 따른 사업을 말합니다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업의 6가지 유형이었으나, 2018년2월 "도시 및 주거환경정비법"을 개정하면서 정비사업의 유형을 3가지로 단순화했습니다.

1. 주거환경개선사업 : 도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 누후/불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택/다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전/정비/개량하기 위한 사업
2. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능 회복, 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업
3. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

2. 상세 

최근 정비사업의 선택지가 확대되어 3가지 유형으로 구분할 수 있습니다. 바로 민간정비사업, 공공재개발/재건축, 공공주도3080+ 입니다. 

2.1 각 사업별 의미

2.1.1 민간정비사업

많이 보편화된 사업으로 일반적인 재개발/재건축 사업이 민간정비사업에 해당됩니다. 

토지주가 조합을 결성해서 스스로 사업을 추진하는 방식으로 사업 초기부터 종료까지 사업의 전반적인 리스크를 모두 토지주가 부담합니다. 

2.1.2 공공재개발·재건축

토지주가 소유권은 유지하되 공공기관이 총괄관리자로 사업을 지원하는 방식입니다. 공공기관이 정비사업에 참여한다고하여 "공공정비사업"이라고도 불립니다. 

위에서 공공기관이 사업을 지원한다고 했는데, 민간 정비사업으로 사업성이 부족하거나 주민간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 지역에 공공기관이 참여해서 규제를 완화하고 절차를 지원하는 등 공적지원을 부여해 주택공급을 촉진하는 것입니다.

2.1.3 공공주도 3080+

토지주가 공공기관에 토지를 맡기면 공공기관이 시행자로서 사업전반을 책임지고 토지주는 별도 위험부담없이 저렴하게 분양을 받는 방식입니다. 공공이 단순히 지원하는 수준을 넘어 직접 시행까지 맡아서 진행하므로 빠른 속도로 주택을 공급하는 것입니다. 이렇게 공공기관이 주도 및 직접 시행하여 "공공주도", "공공직접시행"이라고 부르기도 합니다. 조합대신 주민대표회의를 구성해서 주민의 의견을 듣고 사업에 적극 반영합니다. 1년내에 토지주의 3분의2이상이 승인하지 않으면 사업이 취소됩니다. 

2.2 각 사업별 특징

공공이 참여하는 공공재개발 및 30810+ 의 경우 민간재개발에 비해 사업성의 척도가 되는 일반 분양가격이 낮을 수 밖에 없습니다.  그 결과 상업성이 낮아질 것이므로 대안으로 사업속도를 빠르게 진행한다는 것과 용적률 상향 카드를 꺼냈습니다. 각 사업별 장단점을 나열하긴 했으나, 어느 것이 무조건 좋다고 말할 수 없는 상황입니다. 공공재개발과 3080+는 사례가 많지 않아서 민간주도와 비교 자체가 불가한 상황이니까요. 하지만 대다수의 사람들이 살고 싶어하는 주택들은 어떤 주택들일까요? 그러한 주택들을 누가 짓을 수 있을까요? 답이 되었을 거라 생각합니다. 

 

공공재개발, 3080+ 에 대한 보다 자세한 내용은 국토부의 대책 발표 자료를 참고하시면 됩니다. 아래 링크 참고하세요.

• 공공재개발
• 공공주도 3080+

3. 끝맺음

주거 안정화를 위해 정부에서 꺼내든 대안들이 모두 공공기관이 참여 또는 주도하는 방식입니다. 현 정부의 부동산대책의 기조가 차기 정부까지 이어진다면 공공기관이 참여하는 방식은 앞으로도 계속 생겨날 것입니다. 한치 앞을 알 수 없는 상황이기에 우리들은 정부의 방향에 어느정도 대응할 필요가 있겠죠. 공공이 참여하는 것은 그냥 보기싫어서 공부도 하지 않는다?! 어느정도 기본은 알고 계셔야하기에 위 내용들을 정리한 것입니다.