청약 잔금 (중도금대출, 잔금대출, 전세, 월세)

순서
1. 개요
2. 상세
  2.1 실거주
  2.2 투자용 (or 추후 입주)
      2.2.1 중도금대출 안했을 경우
      2.2.2 중도금대출 했을 경우
      2.2.3 나머지 잔금 마련 방법
3. 끝맺음

1. 개요

아파트 청약을 넣기 위해서 공부해야 할 것들이 한두가지가 아니죠?! 청약 자격 및 특별/일반분양 내용 그리고 청약 당첨 후 대응방법까지 청약의 시작부터 아파트 준공 이후까지 전략을 잘 세워야 합니다. 많은 사람들이 궁금해해는 청약 1순위 자격 및 가점제/추첨제 방식, 그리고 중도금대출, 잔금대출, 전/월세 세팅 등 기본적인 내용들은 알고 접근해야 큰 걱정없이 청약을 넣고도 맘편히 지낼 수 있겠죠. 오늘은 청약 당첨 후 어떤 방식으로 전략을 세워야할지에 대해서 알아보려고 합니다. 

2. 상세

본론으로 들어가기 전에 아래 내용을 짚어보고 갑시다.

• 청약 당첨 후 중도금 대출 시 실거주(실입주) 의무가 있을까요? No
  - 6개월 내에 전입신고 의무만 있는 것이지 실 거주 의무가 있는 것은 아닙니다.
  - 중도금을 중간에 다 갚아도 전입 의무는 있습니다.
  - 중도금 대출 시 약관을 꼭 확인하세요. 일부 단지의 중도금 대출의 경우 전입 신고 의무조항이 없는 경우도 종종 있습니다.

2.1 실거주

아파트 청약 당첨 후 실거주 목적이라면 자금납부 시 대부분의 사람들이 집단대출을 실행할 것입니다. 

CASE1) 중도금 대출 실행 → 준공 → 집단대출 실행(중도금 대출 상환 포함)

이때 집단대출에 대해서 잘 이해를 하고 있어야 합니다.

• 집단대출 (분양아파트에서 나중에 잔금을 치를때 받는 대출은 잔금대출이 아니라 집단대출입니다)
  1. 아파트가 완공되면 일반 은행을 가서 주택담보대출을 받는 것이 아니라 집단대출을 받는것입니다.
  2. 집단 대출이란 등기가 없는 즉, 소유권이전 등기가 나지 않은 상태에서 대출을 받을 수 있도록 은행에서 배려해준것입니다. (주택담보대출은 등기가 나와야 가능 함. 신축아파트는 준공이후 소유권이전이 되는데, 준공이후 보통 6~10개월 이후 소유권이전등기가 나옴)
  3. 집단대출 은행은 어떻게 결정되나요?
    - 입예협(입주자예정협의회)에서 법무법인과 계약하고, 임예협+법무법인이 여러 은행과 컨택해서 집단대출은행을 선정합니다.
    - 보통 1금융권 4~5군데, 2금융권 (한도 높음, 그러나 이자가 높다)까지 모집합니다.
    - 은행마다 Promotion이 다르므로 스스로 잘 비교해서 은행을 결정해야합니다. (본인한테 유리한 것 찾기)
    - 전세를 놓을 예정이라면 꼭 중도상환 수수료가 낮은 은행 찾아야 겠지요.
  4. 이후 임예업이 결정되고 준공 날짜가 다가오면 꼭 임예업에 다양한 은행 + 2금융권도 넣어달라고 요청하세요.

2.2 투자용 (or 추후 입주)

투자용 또는 추후 입주를 목적으로 접근한다면 다양한 방법들이 있습니다. (단, 계약금 및 중도금 1~2회차까지 자납할 수 있는 자금은 사전에 준비해야 합니다.)

2.2.1 중도금 대출을 안 했을 경우

CASE1) 중도금 자납하기 → 준공 → 전입의무 없음 → 전세 세입자 & 월세 세입자 구하기 (투자금 회수)

본인의 가용자금이 많을 경우 이 방법이 간단하고 좋습니다. 하지만 대부분의 사람들이 자금력이 충분하지 않을 것이므로 이 방법은 그냥 알고만 계셔도 좋습니다. 

2.2.2 중도금 대출 했을 경우

CASE2) 중도금 대출 실행 → 준공 → 전세 세입자 구하기 → 중도금 대출 다 갚고, 전입신고 의무 무시하기 → 3년 동안 주택담보대출 금지

이 방법은 잔금 납부일 전까지 전세 세입자가 구해진다고 가정하면 정말 좋은 방법입니다. 하지만 잔금 납부일(준공이후 2~3개월)까지 전세 세입자를 못 구하면 정말 부담이 많이 가중되는 상황이 생기게 됩니다. (완공되면 전세물량이 많아서 전세가가 많이 하락 함)

보통 실거주 의무가 없는 단지는 약 50% 정도 전세 물량이 나오는데요. 잔금 납부일까지 자금을 마련하지 못하면 연체하게 되고, 연체 이자가 거의 10%이상되기 때문에 부담이 많이 될 수 있는 상황이 생기게 됩니다.

CASE3) 중도금 대출 실행 → 준공 → 집단대출(주담대)받기(2금융권도 활용 가능) → 중도금 납부 & 전입신고하기 → 전세 세입자 & 월세 세입자 구하기

전세 세입자를 받기 위해서 기존 근저당을 없애야 합니다. 그래서 전세 세입자로 부터 전세금을 받고 바로 집단대출(주담대)을 중도상환해야하는데요. 그래서 이 방법에서 key point는 중도상환수수료 적은 은행을 구해서 집단대출(주담대)를 받는 것입니다. (은행 금리는 높아도 무시하세요. 세입자 구하면 바로 중도상환할 것이기 때문에 중도상환수수료가 최대한 낮은 은행을 찾는 것이 매우 중요합니다)

그리고 집단대출(주담대) 시, 이자 부담이 만만치 않습니다. 이 이자부분의 부담을 낮출 수 있는 방법이 있는데, 바로 구경하는 집 활용하는 것입니다. 

• 구경하는 집
  - 준공될 아파트 사전점검하러 가면 근처에 가면 수많은 사람들이 찌라시를 주는데 모두 잘모아두세요.
  - 여기서 구경하는 집이라고 적힌 찌라시는 모두 모아 따로 분류하세요.
  - 보이는집이라는 핑계로 인테리어 싸게해준다는 업체는 그냥 거른다. (이거는 내한테 장사하는 것임) 
  - 업체 리스트를 만든 후 계약조건을 달라고 문자를 보낸다.
• * 구경하는 집 장점 
  - 구경하는 집 하는 업체마다 관련 서비스를 받습니다. (입주청소, 줄눈, 탄성코튼, 전체커튼, 중문, 인테리어, 등) 
  - 부동산에서 사람 보여줄 때 낮에는 항상 구경하는 집이 열려있으므로 자유롭게 집을 보여줄 수 있습니다.
  - 보통 3개월 이후에는 업체로부터 월세를 받기 때문에 집단대출(주담대) 이자을 충당할 수 있습니다.

CASE4) (가족이 1주택을 가지고 있을 경우) 중도금 대출 실행 → 준공 → 가족집 전세주기 → 가족 집 전세금으로 중도금 + 잔금 해결하기 (투기과열의 경우 자금조달 계획서 준비 : 가족 돈을 빌려사용하는 경우이므로 차용증 쓰기) → 만약 모자라면 집단 대출 (주담대 )받기 → 본인이 전입 신고 함 →  중도금 해결 & 전입신고 의무 달성 함 →  부모님이 준공된 아파트에 실제 거주하기

이 방법의 좋은 점은 조정지역의 경우 1세대 1주택 비과세의 경우 2년 실거주가 조건이므로 해당 조건까지 만족시킬 수 있습니다.  단, 본인이 전입신고를 한 신축 아파트에 가족과 함께 지내야 하므로 가족의 동의가 필요하겠죠.

 

CASE5) 은행 대출 안받는 전세 세입자 구하기 → 세입자한테 양해 구하기 → 먼저 전입신고해서 은행에 확인받기 → 중도금해결 & 전입신고 의무 달성 → 전세세입자 전입하기 

전세 세입자가 전입하기 전에 해당 집을 담보로 근저당 설정하면 안되겠죠

2.2.3 나머지 잔금 마련 방법

전세(또는 월세) 세입자를 구했고 주택담보대출도 모두 실행했는데도 잔금 납부를 위한 돈이 부족할 수 있습니다. 이때는 아래 방법으로 부족한 자금을 마련하세요.

1. 신용대출 1억이상 대출에 조정지역이면 대출 회수 됨 → 9900만원까지 받기
2. 퇴직금 중간 정산
3. 예금 담보대출, 보험 담보대출
4. 현재 전세 살고 있다면 → 월세로 변경해서 전세금으로 잔금 충당하기
5. 기존 재산 처분 (부동산, 차, 등등)
6. 가족찬스

3. 끝맺음

청약은 꾸준한 관심과 스스로 도전하고자하는 의욕이 있어야지 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 지금까지 설명드린 중도금 대출 및 집단대출(잔금대출) 그리고 전세, 월세 세팅 방법을 알아두시면 언젠다는 당첨될 아파트를 위해서 한번은 사용하게 될 것입니다. 행복한 내집마련을 위해서 여러분 모두의 건승을 빌겠습니다.