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[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 동래구 지난 시간 부산광역시의 해운대구, 수영구에 이어 동래구의 재건축 1군입지에 대해서 알아볼께요. 부산하면 "해·수·동"이라고 부를 만큼 동래구도 부산광역시 내에서 거주 입지로 좋은 곳입니다. 지하철 1, 3, 4, 동해선이 모두 통과하는 지역이고, 주요 학군 및 생활인프라가 잘 갖춰진 곳입니다. 아래 그림은 `21.9월 기준 동래구의 각 동별 아파트 평균 시세입니다. 옛 동래구 부촌 지역인 온천동, 지하철 라인 및 최근 신축 아파트로 인해 아파트 시세 강세인 명륜동, 재건축 이슈가 많은 수안동, 교육(학원가)이 발달한 사직동이 동래구의 시세를 리드하고 있습니다. 현재 동래구의 재건축·재개발 정비사업은 총 12개가 진행중입니다. 온천2구역은 2019년 일반분양 후 2021.12 입주 예정입니다. 온천 4구역..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 수영구 지난시간 해운대구에 이어 부산 1군입지의 수영구 재건축에 대해서 알아보는 시간을 가져볼께요. 부산광역시의 전체 구·군의 아파트 평단가만 본다면 수영구가 압도적으로 높은편입니다. 신축아파트보다 재건축 이슈 단지가 많은 지역답게 정비사업 진행중인 단지는 이미 미래가치가 많이 반영되었고 정비사업 추진 준비중인 단지 또한 광안대교 및 수영강 주변으로 위치해있어 최근 가격상승이 많이 되었습니다. 아래 그림은 `21.9기준 수영구의 각 동별 아파트 평균 시세입니다. 해안라인에 위치한 남천동은 재건축 단지가 많고 무엇보다 광안대교뷰 및 학군 등 입지적으로 수영구내에서 1군입지입니다. 그 다음으로 수영동의 수영강 라인 아파트가 시세를 리드하고 있습니다. 민락동도 해안라인 및 수영강라인으로 단지 시세가 높게 형성되어 있..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 해운대구 부산은 해.수.동.이라하여 해운대구, 수영구, 동래구가 부산의 아파트 시세를 이끌었습니다. 지금은 연제구와 남구 그리고 개발호재가 많은 강서구 등이 부산의 시세를 올려주고 있습니다. 부산의 재건축 1군입지는 꼭 집어 어느 구역이라고 말하기 쉽지 않습니다. 평균 평단가만 본다면 수영구가 1군입지로 보이지만 해운대구의 해변라인 아파트만 모아보면 수영구를 넘어서겠지요. 이제 부산광역시 해운대구의 재건축·재개발 사업진행현황을 알아보겠습니다. 현재 해운대구의 재건축·재개발 정비사업은 총 15개가 진행중입니다. 그 중 세대수 및 입지조건 등을 고려해볼 때, 첫번째 해운대구의 재건축·재개발 대장입지는 우동3구역일 것입니다. 우동3구역은 현재 조합설립인가 단계로 하이앤드 브랜드를 요구하며 기존 시공사(현대산업개발, 대..
[지역분석] 부산광역시 부산은 바다와 접해 있어 여름 관광도시라는 인식이 강합니다. 대부분의 사람들이 부산하면 해운대, 광안리를 떠올리는 것 처럼 부산의 주요 입지들은 바다와 매우 밀접한 관계가 있습니다. 자 그럼 본격적으로 부산 지역분석을 해보겠습니다. 부산광역시 인구는 `20.9월 기준 3,349,016 명 입니다. 전국 시 인구 기준으로 2위에 해당하는 수치입니다. 부산광역시 각 구·군별 인구 현황은 아래 그림과 같습니다. 부산의 옛 도심지 및 학군과 해안광광지에 인구가 많이 분포되어 있습니다. 부산의 세대수 증가와 인구수 증가 그래프를 보면 증가 흐름이 반대인 것을 알 수 있습니다. 세대수는 전국 추세와 동일하게 증가하고 있네요. 1인가구 증가에 따라 향후 10년간은 세대수 증가 흐름이 지속 나타날 것입니다. 하지만 부..
재건축·재개발 단계별 실투자금 예상해보기 (case2 감정평가 이후) 재건축·재개발 사업의 사업시행인가 단계에서 각각의 자산에 대해 '감정평가'가 진행됩니다. 감정평가가 진행되면 물건의 가치가 좀더 명확해진다고 볼 수 있지요. 감정평가된 매물의 가격에 매도자는 프리미엄을 붙여서 팔기때문에 현재 본 매물의 가격 및 프리미엄까지 정확하게 계산됩니다. 현 시점에 재건축·재개발 매물 형성된 매매가는 현재 사람들이 바라보는 미래가치(프리미엄)가 더해진 것입니다. 그 미래가치는 시간, 수급, 교통, 일자리, 유동성 등 외부 요인에 의해 지속적으로 상승할 것입니다. 그리고 누구나 살고 싶은 입지의 매물이라면 프리미엄의 크기와 상승 속도는 더더욱 가파르겠지요. 이제 스스로 각 지역별 분석을 통해 1군입지를 찾고 재건축·재개발 물건을 찾아서 각 사업 단계별 매물의 매매가격과 프리미엄을 L..
재개발·재건축 단계별 실투자금 예상해보기 (case 1 감정평가 이전) 입지는 참 좋은데 쓰러져가는 아파트를 매수해도 될까? 저런 xx같은 아파트 실거래가가 7억이 넘어? 가격도 가격이지만 이제 사업 초기단계인데 길게는 10년동안 몸테크... 난 못해!! 라고 생각들 많이 하시죠? 누구나 새아파트에 살고싶어하는 욕구가 있지요. 저 또한 너무 새아파트에 살고 싶은데 어떻게 하면 좀 더 좋은 입지로 갈 수 있을까 고민을 합니다. 생각을 해보면 굳이 재건축·재개발 (공동)주택에 살지 않아도 되는 Case도 많습니다. 사업 초기 진입 후 사업 진행 중간에 매도해서 더 좋은 입지의 재건축·재개발로 갈아 탈 수도 있습니다. 가격 또한 그 지역 메인 입지의 경우 부동산 상승장에서 사업 초기에 미래가치가 미리 반영되어 실거래가가 형성되기도 합니다. 재건축·재개발은 현재의 모습(구축, 달동..
[대장재건축_1군입지] 경상남도 _ 창원 창원지역의 정비사업 지정된 재건축/재개발 진행현황과 그 중 대장입지의 재건축에 대해서 알려드리겠습니다. `21년 7월 기준, 정비사업 기본계획 고시된 총 42개의 정비사업이 있습니다. 그 중 정비구역 지정확정된 27개의 사업이 있고, 의창구와 성산구 정비사업현화은 아래와 같습니다. 아래 모두 2012년 11월 7일에 기본계획 고시가 되었고 (예정구역) 절반가량 안전진단 후 정비구역 지정이 되었습니다. (재개발구역은 안전진달 Skip) 그렇다면 투자 측면에서 정비사업 각 단계별 적절한 진입 타이밍을 알아보겠습니다. 보통 각 단계가 진행될 수록 투자자들은 재건축 아파트에 미래가치를 반영하여 매매가를 올립니다. 그래도 여러 단계들 중에서도 매매가격이 큰폭으로 오르는 단계가 있습니다. 먼저, "정비구역 지정"이..
[대장아파트_1군입지] 경상남도 _ 창원 결론부터 말씀드리면 현재의 창원시 대장아파트는 성산구 용호동의 "용지 더샵 레이크파크"입니다. 창원시의 대장이될 자격이 충분합니다. 그렇다면 그 지역의 대장아파트가 될 조건만 알고 있다면 현재와 미래의(재건축, 재개발) 대장아파트가 될 곳도 알아낼 수 있습니다. 앞으로는 과거 상승기/하락기에 모든지역의 부동산이 같은 움직임을 보이지 않을 것입니다. 풍부해진 유동성과 인구감소(당분간 세대증가)로 과거와 같은 학습교과가 더이상 통하지 않기 때문입니다. 즉, 양극화시대의 초입에 서있다고 볼 수 있습니다. 그래서 더더욱 입지가 좋은 그지역의 대장아파트에 실거주 또는 대장아파트가될 곳에 투자를 해야합니다. 대장아파트의 조건을 아래 표와 같이 List 했고, 해당여부에 표시를 했습니다. (개인차가 있을 수 있으니 ..

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