재건축·재개발 단계별 실투자금 예상해보기 (case2 감정평가 이후)

재건축·재개발 사업의 사업시행인가 단계에서 각각의 자산에 대해 '감정평가'가 진행됩니다. 감정평가가 진행되면 물건의 가치가 좀더 명확해진다고 볼 수 있지요. 감정평가된 매물의 가격에 매도자는 프리미엄을 붙여서 팔기때문에 현재 본 매물의 가격 및 프리미엄까지 정확하게 계산됩니다.

현 시점에 재건축·재개발 매물 형성된 매매가는 현재 사람들이 바라보는 미래가치(프리미엄)가 더해진 것입니다. 그 미래가치는 시간, 수급, 교통, 일자리, 유동성 등 외부 요인에 의해 지속적으로 상승할 것입니다. 그리고 누구나 살고 싶은 입지의 매물이라면 프리미엄의 크기와 상승 속도는 더더욱 가파르겠지요.

 

이제 스스로 각 지역별 분석을 통해 1군입지를 찾고 재건축·재개발 물건을 찾아서 각 사업 단계별 매물의 매매가격과 프리미엄을 List해야합니다. 사업이 한단계씩 진행될 때마다 프리미엄의 크기가 커질 수 있으므로 적절한 타이밍에 본인의 자금 사정에 맞게 적당한 매물을 선택하면 되겠지요.

매매가 = 감정평가액 + 프리미엄

* 프리미엄은 매매 시점 기준 확정된 가격입니다. 미래 가치를 나타내는 것이므로 시간의 흐름에 따라 유동적으로 변경되는 점 기억바랍니다.

노란색칸은 스스로 기입한 부분입니다. 부동산 중개사를 방문해서 노란색 칸 부분을 문의해보면 됩니다. 예상비례율은 사업초기에 보수적으로 잡아서 예상 부담금을 계산하기도 합니다. 

 

이 시기에 부동산 중개소 방문 후 소장님과 물건에 대한 가격정보를 공유받을 때 주의해야할 점이 있다. 매물의 가격 기준이 감정평가액인지 권리가액인지 확실하게 확인받고 넘어가야한다. 권리가액에는 비례율이 적용된 가격이므로 사업성이 커보이는 착시가 발생되기 때문입니다.