[대장재건축_1군입지] 경상남도 _ 창원

창원지역의 정비사업 지정된 재건축/재개발 진행현황과 그 중 대장입지의 재건축에 대해서 알려드리겠습니다.

 

`21년 7월 기준, 정비사업 기본계획 고시된 총 42개의 정비사업이 있습니다. 그 중 정비구역 지정확정된 27개의 사업이 있고, 의창구와 성산구 정비사업현화은 아래와 같습니다. 아래 모두 2012년 11월 7일에 기본계획 고시가 되었고 (예정구역) 절반가량 안전진단 후 정비구역 지정이 되었습니다. (재개발구역은 안전진달 Skip)

[창원시 의창구 재건축 사업 현황]

[창원시 성산구 재건축 사업 현황]

그렇다면 투자 측면에서 정비사업 각 단계별 적절한 진입 타이밍을 알아보겠습니다. 보통 각 단계가 진행될 수록 투자자들은 재건축 아파트에 미래가치를 반영하여 매매가를 올립니다. 그래도 여러 단계들 중에서도 매매가격이 큰폭으로 오르는 단계가 있습니다. 

 

먼저, "정비구역 지정"이 되었다는 것은, 사전타당성검토(4가지 필수항목) 및 안전진단을 통해 재건축 판정을 받았다는 것입니다. 즉, 재건축이 될 곳을 의미합니다. (조합과 시공사 등의 분쟁이 발생되지 않는다 가정하면 보통 10년 소요 됨)

재건축 요건을 갖추었고 사업시행 도중 분쟁등의 문제가 발생되지 않는다면 신축이 될 것이기 때문에 이때 매매가격이 뛰게 됩니다.

 

두번째 "시공사 선정", "사업시행인가"에서 매매가격이 또 오르게됩니다. 아파트 브랜드 평판 10위내의 건설사가 선정되면 매매가격 오름폭이 더 클 수 있습니다. 그리고 사업시행 인가가되면 해당 구역의 토지이용계획 및 건축물의 건폐율, 용적률등이 정해집니다. 동간 간격 및 고층에서의 뷰 등을 대략 가늠해볼 수 있어 실거주자에게도 긍정적 효과로 작용되어 매매가격 상승이 큰 구간입니다.

 

세번째 "관리처분인가"입니다. 이 단계까지 진행이 되면 이후 단계에서 문제없이 착공 및 입주가 된다고 보시면 됩니다. 관리처분인가까지 진행된 구역의 재건축아파트의 매매가격은 이미 미래가치가 많이 반영된 것이라 볼 수 있습니다. 하지만 신축아파트가 준공되기까지 약3년의 기간이 남아 있어 약간의 매매가격 상승이 있는 구간입니다.

창원 2군입지에서 조합설립 인가 후 사업시행 인가까지 진행된 곳을만 살펴보면 아래 구역들이 있습니다.

   - 대원1구역

   - 대원3구역

   - 신월2구역 (입지적으로 1.5군)

   - 가음4구역

   - 가음8구역

2군입지에 투자를 해야한다면 지금은 가음4구역이 적절한 시기입니다. 

관리처분계획인가 단계에서는 이미 미래가치가 많이 반영이 되어 있고, 분담금까지 고려하면 시세차익이 크지 않습니다.

 

이제 창원 1군입지의 정비구역들에 대해서 알아보겠습니다. 현재 창원의 아파트 시세를 보면 의창구, 성산구에 위치한 아파트들이 최상위권인 것을 알 수 있습니다. 

   - 신월1구역(은아)

   - 신월2구역(신월주공)

   - 용호1구역(롯데)

위 3개 구역이 입지적으로 최상위에 위치해 있고 구역별 진행단계가 모두 다른 것을 알 수 있습니다. 

 

신월2구역은 "사업시행인가가"완료된 구역으로 사업진행이 확정되었다 볼 수 있습니다. 투자 리스크는 없으나 이미 아파트 가격에 미래가치가 많이 반영되었습니다. 시공사는 현대 산업개발이며 아이파크 브랜드로 지어질 예정입니다. 

 

신월1구역은 "조합설립인가"된 구역으로 시공사는 GS건설이며 자이 브랜드로 지어질 예정입니다. 신월2구역과 비교하면 사업 단계가 진행 될 수록 상승여력이 더 많이 남아 있습니다. 물론 입지도 신월 1구역이 더 우세하구요.

 

용호1구역은 현재 안전진단 진행중입니다. 통과가 된다면 현 시세에서 한단계 더 점프할 것입니다. 입지면에서는 창원 No.1 입니다. 아직 사업단계가 많이 남아 있는 만큼 주변 재건축 및 신축아파트 대비 최근 상승폭이 더 작았습니다. 주변 시세 키마추기는 안전진단 통과여부로 결정될 것 같습니다. 

재건축 아파트에 투자 시 투자 수익율로 판단하면 안됩니다. 수익율 기준으로 부동산 특히, 아파트 투자 시 입지가 좋은 곳은 수익율이 낮은 경우가 많기때문 입니다.

 

그렇기 때문에 재건축 아파트는 시세차익기준으로 투자를 해야합니다. 반드시 명심해야할 부분입니다.

 

이 시세차익기준으로 가장 큰 투자 수익을 가져다 줄 재건축구역은 용호1구역(롯데)입니다.  자금력을 고려해서 2군입지도 고려해보시기 바랍니다. 

 

다음에는 부산의 지역의 대장입지에 대해서 알아보는 시간을 갖도록하겠습니다.