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나는 10억 아파트를 반값에 산다 _ GTX-C 노선 편 지난시간 창원편에 이어 이번 시간에는 GTX-C노선과 관련된 재건축 구역에 대해서 알아보겠습니다. 추후에 GTX-A, GTX-B노선의 재건축 구역에 대해서도 알아보도록 하겠습니다. GTX(Great Train Express)는 수도권 내 교통수단 중 단연, 혁신적인 존재임은 누구나 알고 있을 것입니다. 기존 지하철노선의 많은 정거장으로 인해 느린 표정속도가 많은 시민들의 불편임에도 불구하고 어쩔수 없이 이용하고 있었던 것이죠. 이러한 불편함을 해소하고자 추진되는 광역급행철도(GTX)사업은 수도권내 교통 혁명을 불러 올것입니다. 서울의 주요 일자리가 있는 여의도, 강남 등으로 출근하는 시간이 서울보다 경기도가 더 빠를 수 있다는게 놀라울 따름이네요. 왜 GTX라인이 중요한지는 너무나도 많은 뉴스와 정부기관..
[재건축/재개발] 분담금 얼마나 내야 할 까 재건축 / 재개발 투자 시, 가장 중요하게 고려되는 것이 "비례율" 입니다. 비례율은 조합의 사업성 및 부동산 소유자 개인의 사업성에 중요한 요소입니다. 비례율을 알아야 분담금도 보다 정확하게 계산할 수 있는데요. 비례율이 정확하게 산정되는 시기는 사업단계 중, 관리처분계획 이후 입니다. 그 전에는 대략적인 분담금을 알 수 없을까요? 정확하지는 않지만 대략적으로 알 수 있습니다. 바로 아래 공식으로 분담금을 대략 계산해볼 수 있습니다. 아래 계산 표를 보면 분담금 즉, 사업성이 좋으려면 용적률과 대지지분이 큰 비중을 차지한다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 일반적으로 전국의 많은 재건축.재개발 사업들 중, 사업성이 좋은 곳을 빠르게 걸러내는 방법이 용적률이 낮고, 대지지분이 많은 곳만 빠르게 필터링하면 ..
나는 10억 아파트를 반값에 산다 _ 창원편 추석 연후 이후 오랜만에 글을 적어보네요. 이번에는 창원 재건축.재개발 단지 중 소액으로 투자하기 좋은 곳을 알아보려고 합니다. 창원의 메인 입지가 성산구, 의창구에 집중되어 있는 만큼 마산지역은 우선 배제하였습니다. (마산도 소액투자하기 좋은 곳이 많으니 추후에 다뤄보기로 하죠) 요즘 재건축.재개발 투자는 진입시점이 매우 빨라 졌습니다. 구역 지정되기 전부터 투자자들의 빠르게 진입하여 매물가격을 많이 올려 놓고 있는데요. 그래서 재건축.재개발 사업의 진입시점은 빠르면 빠를수록 좋아요. (소액투자를 위해서) 보통 재개발은 재건축 보다 사업 규모가 더 큰 사업입니다. 이 말의 뜻은 리스크가 좀 더 크다고 볼 수 있지요. 그래서 재개발 투자는 조합설립인가 된 곳을 고르는 것이 좋습니다. 조합설립인가를 위해 ..
재건축, 재개발 투자 이렇게 쉬웠어?! 1. 개요 "투자의 첫 번째 원칙은 돈을 잃지 않는 것이고, 두 번째 원칙은 첫 번째 원칙을 절대로 잊지 않는 것이다" 가치투자의 대가 워런 버핏의 이 말은 주식시장뿐만 아니라 부동산 시장에서도 통용되는 말입니다. 청약으로 공급되는 물량이 적고 경쟁률은 사상 최고를 기록할 때 '청약의 비상구'라 할 수 있는 재건축/재개발이 누구나 새 아파트를 싸게 살 수 있는 방법이라고 확신합니다. 그 이유는 '안전마진'이 확실하기 때문입니다. 그리고 하락장에서 재건축/재가발의 경우 좋은 입지를 보유하고 있는 곳이라면 하방경직성이 뛰어난 상품이 될 수 있습니다. 그리고 배후 수요도 확실해 하락자에서도 대기하는 실수요자가 충분히 많고, 거래는 뜸할지 몰라도 폭락할 가능성은 적다고 봐도 좋습니다. 재건축, 재개발 투자 원리..
[지역분석] 대구광역시 1. 대구광역시의 인구는 `21.8월 기준 2,393,626명입니다. 대한민국 시기준으로 4위에 해당하는 인구수 입니다. 대구광역시의 세대수 흐름은 타 광역도시와 같이 상승세를 보이고 있습니다. 2. 인구수는 2003년 정점 (2,529,544명)을 찍은 이후로 계속해서 감소세를 보이고 있습니다. 타 지방 대도시와 같이 인구소 쇠퇴가 진행중인데, 대부분이 대학진학 등 학업과 일자리를 찾기 위해 수도권으로 이주하는 청년층입니다. `21년에 240명대가 붕괴되었는데요. 대구광역시는 일자리 부족과 집값폭등으로 청년인구감소개 매우 심각한 상황이네요. 3. 대구광역시 자체적으로 기술업종의 수가 타 도시들에 비교해서 매우 적은 편입니다. 대구광역시의 시민들이 제조기업들이 많은 김천, 구미, 포항으로 출퇴근하는 경우..
[대장재건축_1군입지] 대전광역시 대전광역시에서 주거지로 각광받는 곳을 알아보기 전에 대전 2030 도시.주거환경정비기본계획을 살펴보죠. 대전의 원도심이 중구, 동구에 형성된 이유는 영남권의 부산, 진주와 물류교통을 위해서 기차 및 고속도로 등 교통이 발달하면서 자연스레 상권이 발달될 수 있었습니다. 대전광역시의 도시 공간구조를 보면 2개의 핵 (둔산, 원도심), 10개의 거점이 있습니다. 둔산은 대전광역시의 거점으로 행정업무 중심, 교육, 의료서비스 산업을 활성화한다고 합니다. 원도심은 상업문화의 거점으로 철도 및 도시철도의 역세권 조성 및 원도심 활성화 사업을 추진할 예정이네요. 대전광역시는 원도심인 동구, 중구의 아파트 건축 연한이 30년이 넘은 곳들이 즐비합니다. 아파트 뿐만 아니라 주택 또한 동구, 중구가 많이 노후되어 재개발 ..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 연제구 부산광역시 연제구의 위치는 부산의 중부에 위치해있습니다. 부산 내륙의 중심 답게 주요 교통 라인이 지나가는데요. 지하철은 1, 3호선과 동해선이 있고 부산 각 지역의 다리 역활을 하는 연산로터리가 있습니다. 연제구는 해운대, 수영구, 동래구와 마찮가지로 주거지로서 좋은 입지를 가지고 있습니다. 바로 교육환경이지요. 부산의 주요 일자리는 해운대, 부산진구, 사상구, 강서구에 집중되어 있습니다. 일자리가 부족한 연제구의 아파트 평균가격을 보면 부산지역에서 4위에 해당합니다. 위에서 설명드렸듯이 연제구는 학구열이 뛰어난 곳으로 많은 학원가와 우수한 학군도 있습니다. 연제구 거제동의 학원가 분포를 보시면 부산 타 지역에 비해 촘촘히 그리고 많이 모여 있다는 것을 알 수 있습니다. (참고로 아래 사진은 동래구 사..
[지역분석] 대전광역시 충청도 중남부에 위치한 대전광역시는 중부지방과, 영.호남을 잇는 교통의 요지입니다. 그리고 대덕연구개발특구 및 국제과학비즈니스벨트가 조성된 한국 최대의 과학.연구도시이지요. 뿐만 아니라 관세청, 특허청, 통계청, 조달청, 문화재청, 산림청, 병무청, 국가기록원, 특허심판원 등 국가기관 본사가 자리한 행정도시입니다. 3군본부와 인접해 있고 군사도시의 기능도 수행하고 있습니다. 그리고 대한민국에서 철도 (KTX, SRT)로 가장 수혜를 많이 본 도시가 바로 대전광역시입니다. 비수도권 중에서 벤처기업, 스타트업 들이 가장 많이 활성화된 지역이 대전입니다. 투자액으로 따지면 경기에 이어서 3위이고, 투자액은 비수도권에서 가장 압도적이지요. 그래서 대전은 튼튼하고 유지가 잘되는 중소기업들이 많기로 유명합니다. 대..

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