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부 동 산 ( 아 파 트 )

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[매매 / 전세 증감률] 10/18 주간 자료 KB부동산에서 매주 KB통계자료를 업로드 하고 있는건 알고 계시죠? 보다 의미있고 시세변화가 한눈에 들어오도록 지도로 표현하였습니다. 이거 어디서 많이 봤다 싶으신분들도 많이 계실꺼에요. 부동산 연구원이면서 투자 전문가이신 빠숑 김학열님께서 아래와 같은 지도로 시세변화를 매주 체크하고 계시더라구요. 지금까지 시세변화를 시도별 그래프를 그려가면서 확인하고 있었는데, 도시별 비교하기가 쉽지 않았습니다. 물론 KB부동산의 통계자료에도 요약정보가 있지만 전국의 시세변화를 지속적으로 체크하기에는 부족한게 사실입니다. 그래서 빠숑님 자료를 벤치마킹하여 통계자료의 raw data를 바탕으로 지도를 만들어보았습니다. (5시간동안 매달렸....) 매주 시세변화와 1개월 / 3개월 / 6개월 / 1년 / 3년 / 5년 /..
나는 10억 아파트를 반값에 산다 _ 빌라 편 (부산) 현 정부에서 부동산 규제의 집중 타겟은 아파트 즉, 주거용 주택이지요. 그렇다면 투자의 대체재로 토지, 상가 등으로 눈을 돌리는 것도 한 방법이겠으나 주택 등의 부동산 투자와 그 접근방식 및 필요로하는 지식 수준정도가 많이 차이가 납니다. 대다수의 투자자 및 실거주자들이 1순위로 선호하는 부동산이 아파트이지요. 아파트 외 빌라 / 원룸 / 다가구 등의 물건은 투자 순위에서도 하위순위이면서 가격대도 아파트보다 많이 저렴한 것이 사실입니다. 그래서 오늘은 재개발에서 큰 빛을 발하는 물건들 중, 빌라투자에 대해 알아보겠습니다. 빌라의 특성상 일반적인 사람들의 선호대상에서 멀리 떨어져 있는게 사실입니다. 그 것이 신축빌라가 아닌 구축빌라면 더더욱 선호도가 떨어지지요. 소형평수가 많은고 연식이 오래된 빌라촌 주변..
아파트는 언제 사고 팔아야 할까 _ 부동산 투자 1편 (매수/매도 심리) 부동산이 오르고 내리는 현상은 매번 반복해왔습니다. 우리가 모르고 있을뿐, 과거 데이터를 찾아보면 짧게는 몇년, 길게는 몇십년을 주기로 오르고 내렸지요. 우리 스스로는 부동산 매물 가격이 가장 낮을때 사고 싶고, 가장 비쌀때 팔고 싶을겁니다. 이런 타이밍을 정확하게 맞출 수 있는 사람이 과연 있을까요? 없습니다. 그래서 부동산투자의 가장 좋은 타이밍은 무릅에 사서 어깨에 파는 것이 가장 좋은 것입니다. 바닥에서 사지 못했다하여 속상해 하지 말고, 머리에 팔지 못해 속상해 하지 말라는 것입니다. 부동산의 가격이 내리고 오르는 원리는 아래 수식처럼 표현할 수 있습니다. 위 요소들 외에 간접적으로 가격에 영향을 미치는 것들이 많이 있지요. 예를들어 호재(개발, 교통), 경기흐름, 금리, 정부정책 등이 있습니다..
[세금] 재건축 / 재개발 취득세 (1주택자 및 다주택자 투자 공략집) 순서 1. 개요 2. 상세 3. 끝맺음 1. 개요 지난 시간에 부동산 취득세에 대해 알아보았죠. 주택 취득의 경우 중과세율이 적용되어 주택을 2채 이상 취득하는 것이 큰 부담이 되고 말았습니다. 그 내용이 궁금하시다면 취득세율 내용을 다시 보고 오시면 되겠습니다. 2. 상세 취득세 중과로 인해 다주택자들에게 기회가 없는 것은 아닙니다. 틈새는 있기 마련입니다. 바로 재건축 / 재개발에서 주택이 멸실(철거)되기 전, 후 각 시점마다 재건축.재개발 물건을 취득했을 때의 취득세가 다르기 때문입니다. 재건축 / 재개발 사업 단계 중, 관리처분인가단계 이후에 이주 → 철거 → 착공 순서로 사업이 진행되겠지요. 이때 철거 단계에서 주택이 멸실되고 토지만 남아 있게 됩니다. 주택 멸실 이전에는 주택에 대한 취득세율,..
2022년 재건축.재개발 규제 최신 내용 재건축. 재개발 사업에서 조합원에게 적용되는 규제 내용은 심플합니다. 1. 투기과열지구 1) 재건축 조합원 주택공급수가 1주택으로 제한 : 대지지분 크기에 따라 1세대 조합원이 2주택이상을 분양 신청가능 했었습니다. 하지만 2017년 6.19대책으로 1세대 조합원이 1주택 분양만 가능하도록 규제가 만들어 졌습니다. 2) 재건축조합원 지위양도 제한 : 조합설립인가 ~ 소유권이전등기 시 까지 조합원은 조합원 지위양도 제한되며, 뿐만아니라 조합원의 입주권 / 분양권을 매도하더라도 조합원의 지위양도가 불가합니다. 3) 재개발조합원 지위양도 제한 : 관리처분계획인가 ~ 소유권이전등시 시 까지 조합원 지위양도 제한됩니다. 4) 정비사업 분양 재당첨 제한 : 조합원 지위로 분양받은 이후 5년간 조합원 및 일반분양 재..
자금조달계획 및 입주계획 신고 의무화 과거(2015년 이전)에는 주택거래신고지역으로 지정된 곳에서만 자금조달 계획을 신고하도록 되어 있었으나, 2015년 폐지되었다가 이번 2017년 8.2대책으로 다시 자금조달 계획 및 입주계획 신고 의무화가 부활했답니다. 그리고 최근 2020년 10.20 에 신고 의무화 기준이 강화되었습니다. 2017년 8.2대책으로 투기과열지구 내의 민간택지 및 공공택지 모두에서 주택 거래 시, 자금조달 계획 및 입주계획 신고를 해야 합니다. (단, 투기과열지구 내 거래가액 3억 원 이상 주택(분양권, 입주권 포함) 제출된 계획자료는 증여세 등 탈루 여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용됩니다. 거짓으로 작성하면 바로 잡아서 과태료를 부과한다는 거지요. (미신고자도 과태료 부과됨) 2..
분양권 전매 제한 (feat. 그래도 좋으니 당첨이라도 되고 싶다...) 아파트 분양권 전매제한 기간은 규제지역에 따라 달라집니다. 비규제 지역에서는 전매 가능하고요. 조정대상지역에서는, 1) 소유권 이전등기일까지 전매제한 투기지역 및 투기과열지구에서는, 1) 소유권 이전등기일까지 전매제한 2) 분양가 상한제 적용주택 전매제한기간 강화 (2019.08.12) 국토보에서 발표한 자료를 보면 아래 표와 같이 전매 재한 기간이 표기되어 있습니다. "투기과열"로 표기된 부분은 투기지역도 같이 포함되니 참고하시고요. 수도권 특히, 서울의 민간택지 분양아파트는 청약 당첨 후 10년 동안 팔지 못하는 게 만들어버렸네요. 거기에 거주의무기간이 도입되었습니다. (아래 표 참고) 참고로 현재 민간택지 분양가 상한제 적용지역은 아래와 같습니다. 분양가 상한제 적용지역 지정기준은 아래와 같이 3단..
2022년 금융규제 (LTV / DTI / DSR / 주담대 / 중도금) 현 정부는 부동산 가격 상승을 대응(?) 하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 주택담보대출비율(LTV), 부채상환율(DTI) 비율을 강화하기 시작했습니다. 뿐만 아니라 2021년부터 차주 단위 DSR적용으로 대출규제가 매우 심해졌는데요. 상세내용 설명은 아래 표로 대신하도록하겠습니다. 또한 2 주택 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다. 그리고 9억 초과 아파트를 매매한 경우 실거주 목적이 아니면 주택담보대출이 금지됩니다. 무주택자가 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출 (or 중도금 대출)을 받을 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과되었습니다. (`20.6.17 대책) 1 주택자들도 갈아타기를 하기 위한 조건이 더욱 강화되었는데요. - ..

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