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부 동 산 ( 아 파 트 )

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[대장재건축_1군입지] 대전광역시 대전광역시에서 주거지로 각광받는 곳을 알아보기 전에 대전 2030 도시.주거환경정비기본계획을 살펴보죠. 대전의 원도심이 중구, 동구에 형성된 이유는 영남권의 부산, 진주와 물류교통을 위해서 기차 및 고속도로 등 교통이 발달하면서 자연스레 상권이 발달될 수 있었습니다. 대전광역시의 도시 공간구조를 보면 2개의 핵 (둔산, 원도심), 10개의 거점이 있습니다. 둔산은 대전광역시의 거점으로 행정업무 중심, 교육, 의료서비스 산업을 활성화한다고 합니다. 원도심은 상업문화의 거점으로 철도 및 도시철도의 역세권 조성 및 원도심 활성화 사업을 추진할 예정이네요. 대전광역시는 원도심인 동구, 중구의 아파트 건축 연한이 30년이 넘은 곳들이 즐비합니다. 아파트 뿐만 아니라 주택 또한 동구, 중구가 많이 노후되어 재개발 ..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 연제구 부산광역시 연제구의 위치는 부산의 중부에 위치해있습니다. 부산 내륙의 중심 답게 주요 교통 라인이 지나가는데요. 지하철은 1, 3호선과 동해선이 있고 부산 각 지역의 다리 역활을 하는 연산로터리가 있습니다. 연제구는 해운대, 수영구, 동래구와 마찮가지로 주거지로서 좋은 입지를 가지고 있습니다. 바로 교육환경이지요. 부산의 주요 일자리는 해운대, 부산진구, 사상구, 강서구에 집중되어 있습니다. 일자리가 부족한 연제구의 아파트 평균가격을 보면 부산지역에서 4위에 해당합니다. 위에서 설명드렸듯이 연제구는 학구열이 뛰어난 곳으로 많은 학원가와 우수한 학군도 있습니다. 연제구 거제동의 학원가 분포를 보시면 부산 타 지역에 비해 촘촘히 그리고 많이 모여 있다는 것을 알 수 있습니다. (참고로 아래 사진은 동래구 사..
[지역분석] 대전광역시 충청도 중남부에 위치한 대전광역시는 중부지방과, 영.호남을 잇는 교통의 요지입니다. 그리고 대덕연구개발특구 및 국제과학비즈니스벨트가 조성된 한국 최대의 과학.연구도시이지요. 뿐만 아니라 관세청, 특허청, 통계청, 조달청, 문화재청, 산림청, 병무청, 국가기록원, 특허심판원 등 국가기관 본사가 자리한 행정도시입니다. 3군본부와 인접해 있고 군사도시의 기능도 수행하고 있습니다. 그리고 대한민국에서 철도 (KTX, SRT)로 가장 수혜를 많이 본 도시가 바로 대전광역시입니다. 비수도권 중에서 벤처기업, 스타트업 들이 가장 많이 활성화된 지역이 대전입니다. 투자액으로 따지면 경기에 이어서 3위이고, 투자액은 비수도권에서 가장 압도적이지요. 그래서 대전은 튼튼하고 유지가 잘되는 중소기업들이 많기로 유명합니다. 대..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 동래구 지난 시간 부산광역시의 해운대구, 수영구에 이어 동래구의 재건축 1군입지에 대해서 알아볼께요. 부산하면 "해·수·동"이라고 부를 만큼 동래구도 부산광역시 내에서 거주 입지로 좋은 곳입니다. 지하철 1, 3, 4, 동해선이 모두 통과하는 지역이고, 주요 학군 및 생활인프라가 잘 갖춰진 곳입니다. 아래 그림은 `21.9월 기준 동래구의 각 동별 아파트 평균 시세입니다. 옛 동래구 부촌 지역인 온천동, 지하철 라인 및 최근 신축 아파트로 인해 아파트 시세 강세인 명륜동, 재건축 이슈가 많은 수안동, 교육(학원가)이 발달한 사직동이 동래구의 시세를 리드하고 있습니다. 현재 동래구의 재건축·재개발 정비사업은 총 12개가 진행중입니다. 온천2구역은 2019년 일반분양 후 2021.12 입주 예정입니다. 온천 4구역..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 수영구 지난시간 해운대구에 이어 부산 1군입지의 수영구 재건축에 대해서 알아보는 시간을 가져볼께요. 부산광역시의 전체 구·군의 아파트 평단가만 본다면 수영구가 압도적으로 높은편입니다. 신축아파트보다 재건축 이슈 단지가 많은 지역답게 정비사업 진행중인 단지는 이미 미래가치가 많이 반영되었고 정비사업 추진 준비중인 단지 또한 광안대교 및 수영강 주변으로 위치해있어 최근 가격상승이 많이 되었습니다. 아래 그림은 `21.9기준 수영구의 각 동별 아파트 평균 시세입니다. 해안라인에 위치한 남천동은 재건축 단지가 많고 무엇보다 광안대교뷰 및 학군 등 입지적으로 수영구내에서 1군입지입니다. 그 다음으로 수영동의 수영강 라인 아파트가 시세를 리드하고 있습니다. 민락동도 해안라인 및 수영강라인으로 단지 시세가 높게 형성되어 있..
[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 해운대구 부산은 해.수.동.이라하여 해운대구, 수영구, 동래구가 부산의 아파트 시세를 이끌었습니다. 지금은 연제구와 남구 그리고 개발호재가 많은 강서구 등이 부산의 시세를 올려주고 있습니다. 부산의 재건축 1군입지는 꼭 집어 어느 구역이라고 말하기 쉽지 않습니다. 평균 평단가만 본다면 수영구가 1군입지로 보이지만 해운대구의 해변라인 아파트만 모아보면 수영구를 넘어서겠지요. 이제 부산광역시 해운대구의 재건축·재개발 사업진행현황을 알아보겠습니다. 현재 해운대구의 재건축·재개발 정비사업은 총 15개가 진행중입니다. 그 중 세대수 및 입지조건 등을 고려해볼 때, 첫번째 해운대구의 재건축·재개발 대장입지는 우동3구역일 것입니다. 우동3구역은 현재 조합설립인가 단계로 하이앤드 브랜드를 요구하며 기존 시공사(현대산업개발, 대..
[지역분석] 부산광역시 부산은 바다와 접해 있어 여름 관광도시라는 인식이 강합니다. 대부분의 사람들이 부산하면 해운대, 광안리를 떠올리는 것 처럼 부산의 주요 입지들은 바다와 매우 밀접한 관계가 있습니다. 자 그럼 본격적으로 부산 지역분석을 해보겠습니다. 부산광역시 인구는 `20.9월 기준 3,349,016 명 입니다. 전국 시 인구 기준으로 2위에 해당하는 수치입니다. 부산광역시 각 구·군별 인구 현황은 아래 그림과 같습니다. 부산의 옛 도심지 및 학군과 해안광광지에 인구가 많이 분포되어 있습니다. 부산의 세대수 증가와 인구수 증가 그래프를 보면 증가 흐름이 반대인 것을 알 수 있습니다. 세대수는 전국 추세와 동일하게 증가하고 있네요. 1인가구 증가에 따라 향후 10년간은 세대수 증가 흐름이 지속 나타날 것입니다. 하지만 부..
재건축·재개발 단계별 실투자금 예상해보기 (case2 감정평가 이후) 재건축·재개발 사업의 사업시행인가 단계에서 각각의 자산에 대해 '감정평가'가 진행됩니다. 감정평가가 진행되면 물건의 가치가 좀더 명확해진다고 볼 수 있지요. 감정평가된 매물의 가격에 매도자는 프리미엄을 붙여서 팔기때문에 현재 본 매물의 가격 및 프리미엄까지 정확하게 계산됩니다. 현 시점에 재건축·재개발 매물 형성된 매매가는 현재 사람들이 바라보는 미래가치(프리미엄)가 더해진 것입니다. 그 미래가치는 시간, 수급, 교통, 일자리, 유동성 등 외부 요인에 의해 지속적으로 상승할 것입니다. 그리고 누구나 살고 싶은 입지의 매물이라면 프리미엄의 크기와 상승 속도는 더더욱 가파르겠지요. 이제 스스로 각 지역별 분석을 통해 1군입지를 찾고 재건축·재개발 물건을 찾아서 각 사업 단계별 매물의 매매가격과 프리미엄을 L..

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