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부 동 산 ( 아 파 트 )/필수상식

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청약에 당첨되는 나만의 비법 (쉿! 비밀이에요) 순서 1. 개요 2. 상세 2.1 청약자격 확인하기 2.2 특별분양 / 일반분양 조건 확인하기 2.2.1 특별분양 (신혼부부특공, 생애최초특공) 2.2.2 일반분양 1. 개요 청약도 전략이 중요합니다. 무주택기간, 청약통장가입기간, 자녀수, 소득기준, 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양 등 아주 다양한 조건들이 있습니다. 복잡해 보이시나요? 하나하나 천천히 자기 자신의 현재 상황을 정리하다 보면 지금 나의 위치에서 최선의 청약 전략을 어떻게 세워야 하는지 금방 답이 나옵니다. 이번 시간에는 청약 신청 시 어떤 순서로 전력을 세워야하는지 이야기해보려고 합니다. 주택공급이 전무한 요즘 청약 경쟁률이 어마어마하지요. 인기지역의 경우 수백 대 1의 경쟁률이 심심치 않게 나오고 있습니다. 청약에 관심을 가지고 있는..
[재건축/재개발] 분담금 얼마나 내야 할 까 재건축 / 재개발 투자 시, 가장 중요하게 고려되는 것이 "비례율" 입니다. 비례율은 조합의 사업성 및 부동산 소유자 개인의 사업성에 중요한 요소입니다. 비례율을 알아야 분담금도 보다 정확하게 계산할 수 있는데요. 비례율이 정확하게 산정되는 시기는 사업단계 중, 관리처분계획 이후 입니다. 그 전에는 대략적인 분담금을 알 수 없을까요? 정확하지는 않지만 대략적으로 알 수 있습니다. 바로 아래 공식으로 분담금을 대략 계산해볼 수 있습니다. 아래 계산 표를 보면 분담금 즉, 사업성이 좋으려면 용적률과 대지지분이 큰 비중을 차지한다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 일반적으로 전국의 많은 재건축.재개발 사업들 중, 사업성이 좋은 곳을 빠르게 걸러내는 방법이 용적률이 낮고, 대지지분이 많은 곳만 빠르게 필터링하면 ..
재건축, 재개발 투자 이렇게 쉬웠어?! 1. 개요 "투자의 첫 번째 원칙은 돈을 잃지 않는 것이고, 두 번째 원칙은 첫 번째 원칙을 절대로 잊지 않는 것이다" 가치투자의 대가 워런 버핏의 이 말은 주식시장뿐만 아니라 부동산 시장에서도 통용되는 말입니다. 청약으로 공급되는 물량이 적고 경쟁률은 사상 최고를 기록할 때 '청약의 비상구'라 할 수 있는 재건축/재개발이 누구나 새 아파트를 싸게 살 수 있는 방법이라고 확신합니다. 그 이유는 '안전마진'이 확실하기 때문입니다. 그리고 하락장에서 재건축/재가발의 경우 좋은 입지를 보유하고 있는 곳이라면 하방경직성이 뛰어난 상품이 될 수 있습니다. 그리고 배후 수요도 확실해 하락자에서도 대기하는 실수요자가 충분히 많고, 거래는 뜸할지 몰라도 폭락할 가능성은 적다고 봐도 좋습니다. 재건축, 재개발 투자 원리..
재건축·재개발 단계별 실투자금 예상해보기 (case2 감정평가 이후) 재건축·재개발 사업의 사업시행인가 단계에서 각각의 자산에 대해 '감정평가'가 진행됩니다. 감정평가가 진행되면 물건의 가치가 좀더 명확해진다고 볼 수 있지요. 감정평가된 매물의 가격에 매도자는 프리미엄을 붙여서 팔기때문에 현재 본 매물의 가격 및 프리미엄까지 정확하게 계산됩니다. 현 시점에 재건축·재개발 매물 형성된 매매가는 현재 사람들이 바라보는 미래가치(프리미엄)가 더해진 것입니다. 그 미래가치는 시간, 수급, 교통, 일자리, 유동성 등 외부 요인에 의해 지속적으로 상승할 것입니다. 그리고 누구나 살고 싶은 입지의 매물이라면 프리미엄의 크기와 상승 속도는 더더욱 가파르겠지요. 이제 스스로 각 지역별 분석을 통해 1군입지를 찾고 재건축·재개발 물건을 찾아서 각 사업 단계별 매물의 매매가격과 프리미엄을 L..
재개발·재건축 단계별 실투자금 예상해보기 (case 1 감정평가 이전) 입지는 참 좋은데 쓰러져가는 아파트를 매수해도 될까? 저런 xx같은 아파트 실거래가가 7억이 넘어? 가격도 가격이지만 이제 사업 초기단계인데 길게는 10년동안 몸테크... 난 못해!! 라고 생각들 많이 하시죠? 누구나 새아파트에 살고싶어하는 욕구가 있지요. 저 또한 너무 새아파트에 살고 싶은데 어떻게 하면 좀 더 좋은 입지로 갈 수 있을까 고민을 합니다. 생각을 해보면 굳이 재건축·재개발 (공동)주택에 살지 않아도 되는 Case도 많습니다. 사업 초기 진입 후 사업 진행 중간에 매도해서 더 좋은 입지의 재건축·재개발로 갈아 탈 수도 있습니다. 가격 또한 그 지역 메인 입지의 경우 부동산 상승장에서 사업 초기에 미래가치가 미리 반영되어 실거래가가 형성되기도 합니다. 재건축·재개발은 현재의 모습(구축, 달동..
유동성의 흐름 최근 아파트 가격 상승세가 끝없이 치솟고 있다. 코로나로 인한 일상 생활의 패턴 변화로 집이라는 부동산이 우리에게 더 값진 것이 되었고, 비대면의 시대에 그 가치가 더 올라가고 있다. 이 외 아파트 가격 상승의 다른 요인들이 많겠지만 큰 흐름을 먼저 살펴볼 필요가 있다. 결론부터 설명하자면 유동성 상승, 즉 시중에 돈이 많이 풀려서 안전 자산에 투자가 많이 이루어졌기 때문이다. 최근 유동성의 흐름을 본다면 아파트 매매가격은 유동성에 비례하고 있다는 것을 알 수 있다. 시장에 통화량이 증가하면 돈의 가치는 떨어지고, 현물가치는 상승하게 되는 것이다. 그렇다면 유동성이 상승했다는 것을 어떻게 알 수 있을까. 바로 통화지표를 통해 알 수 있다. 우리나라에서는 M1(협의통화)과 M2(광의통화)를 통화지표로, L..

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