조합원이 알아야 할 각종 세금들

순서
1.  개요
2.  상세
   2.1  기본내용
        2.1.1  사업 각 단계 별 세금 요약
        2.1.2  원조합원 vs 승계조합원
   2.2  재산세
   2.3  취득세
        2.3.1  승계취득 vs 원시취득
        2.3.2  승계조합원 vs 원조합원
        2.3.3  취득세 전략
   2.4  양도세
3. 끝맺음

1. 개요

재건축·재개발 조합원이라면 세금(재산세, 취득세, 양도세)은 기본적으로 알고 있어야 합니다. 입주권 및 분양권을 주택 완공까지 가지고 가는 경우도 있지만 사업 진행 단계에서 매도하는 경우도 많기때문입니다. 그 과정에서 발생되는 세금이 어떤 것들이 있는지 그리고 그 세금을 언제내는지 알아야 큰 목돈이 나갈 경우를 미리 대비할 수 있습니다. 

2. 상세

2.1 기본 내용

2.1.1 사업 각 단계 별 세금 요약

재건축·재개발 사업 과정에서 발생하는 세금은 언제 해당 건물, 토지를 취득하였는지, 언제 조합원의 자격을 가지게 되었는지에 따라 다릅니다. 조합원 입장에서 발생될 수 있는 세금은 재산세, 취득세, 양도세로 볼 수 있으며, 관리처분계획 인가 후 공사 완료 단계전까지 매수/매도가 이루어 질 경우 복잡해 집니다. 

2.1.2 원조합원 vs 승계조합원

세금에 대해 상세히 알아보기 전에 원조합원과 승계조합원의 개념에 대해서 먼저 알고 있어야 합니다. 

원조합원은 재개발·재건축 구역의 조합설립 당시의 조합원을 말합니다. 

승계조합원은 원조합원으로부터 조합원 지위를 양수 받아 새롭게 지위를 취득한 조합원을 말합니다. 

재개발에서는 정비구역지정일을 기준으로 이전 매수 : 원조합원, 이후 매수 : 승계조합원으로 구분합니다.

재건축에서는 관리처분인가일을 기준으로 이전매수 : 원조합원, 이후 매수 : 승계조합원으로 구분합니다.

그렇다면 왜 조합원 자격구분을 하는 것일까요? 바로 자격에 따라 주택 보유기간 산정이 달라지고 그에 따라 취득세, 양도세 등 세금 부과 기준과 면제 혜택 여부를 다르게 적용하기 때문입니다. 

취득세 납부 시, 재개발 구역의 원조합원의 경우, 취득세 납부 면제 혜택이 있습니다. 

양도세 납부 시, 장기보유 특별공제의 주택보유기간 산정은, 원조합원은 공사기간을 주택보유 기간에 포함하지만 승계조합원은 공사기간을 주택보유 기간에 포함하지 않습니다.

투기과열지구에 한해서 재건축·재개발의 조합원 지위 승계 제한이 됩니다. 

2.2 재산세

재산세는 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금입니다. 입주권도 재산에 해당되므로 재산세 납부 기준일인 매년 6월 1일, 현재 부동산으로 소유하고 있다면 소유자가 재산세 납세의무를 지닙니다. 관리처분계획인가 전에는 현재 보유하고 있는 주택의 과세표준세율에 따라 매년 7월, 9월에 나눠서 재산세가 부과됩니다. 관리처분계획인가 후 철거가 진행된 이후에는 토지에 대해서만 재산세가 부과됩니다.

* 관리처분계획

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건물에 대한 권리로 변환시키는 계획을 말합니다. 이 단계는 주택 등의 분양가격과 조합원의 비용 부담을 확정하는 절차로, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장, 군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 진행할 수 있습니다. 관리처분계획에 주목해야 하는 이유는 개인의 세금을 다루는 데 중요한 기능을 하기 때문입니다. 현재'도시 및 주거환경정비법'에 의한 재건축 및 재개발 사업에서는 관리처분계획 인가일을 기준으로 입주권을 판단하기에 이 시기는 매우 중요한 시기라고 볼 수 있습니다.

2.3 취득세

취득세는 건물 지분 취득 시기와 대지지분 취득 시기에 따라 세금을 내는 시기가 다릅니다. 건물 지분에 대한 취득세는 원조합원과 승계조합원 모두 '완공일'을 기준으로 부과됩니다. 대지지분의 경우 원조합원은 조합에 맡긴 주택 소유권을 되찾는 것이므로, 취득세가 발생하지 않습니다. 승계조합원은 승계취득일에 따라 다르게 부과됩니다.

 

그리고 과세표준은 재건축과 재개발이 상이한데, 재건축은 건물비용(평당 건축비 x 면적 + 옵션비용)이, 재개발은 추가분담금(조합원 분양가-종전자산권리가액)이 과세표준이 되고, 이 과세표준에 취득세율을 적용하여 취득세를 납부하게 됩니다.

2.3.1 승계취득 vs 원시취득

정비사업의 어느 단계에서 부동산을 취득했는지에 따라서 그 적용 세율이 달라집니다. 주택 철거 전에 주택을 매수한다면 주택을 승계취득한 것이기 때문에 주택 취득세율이 적용되지만, 주택 철거 후에 주택을 매수한다면 원시취득세율이 적용된 취득세를 납부하게 됩니다. 

승계취득은 기존에 있던 자산을 매매 등에 의해 취득하는 것을 말합니다.

• 세율 1~12% (중과세율까지 고려, 교육세와 농어촌특별세 별도)

원시취득은 기존에 없던 것을 새로 신축하여 최초로 취득하는 것을 말합니다. 

• 세율 2.8% (교육세와 농어촌특별세 별도)

2.3.2 승계조합원 vs 원조합원

(재건축)

원조합원인 경우, 신축아파트가 완공되면 조합원들은 보존등기 시 주택 부분에 대해서만 취득세를 부담합니다. 토지는 조합원들이 원래부터 가지고 있었던 것이기 때문에 취득세가 부과되지 않고 새로 지어진 주택에 대해서만 취득세가 부과되는 것입니다. 그리고 이는 원시취득이기 때문에 2.8%의 세율이 적용됩니다.

승계조합원인 경우, 관리처분인가 이후 주택 멸실 전에 조합원이 되었다면 기존에 있던 주택을 승계취득하는 것이기 때문에 주택에 대한 1~12%의 세율로 취득세를 납부하게 됩니다.

 

(재개발)

원조합원이 1세대 1주택에 해당하는 경우, 아래와 같이 취득세가 적용됩니다. 

• 2020.1.1 이전 사업시행인가 받은 재개발 구역의 경우
  - 85㎡이하, 취득세 200만원 미만 : 면제
  - 취득세 200만원 초과 : 세액의 85% 감면 혜택
• 2020.1.1 이후 사업시행인가 받은 재개발 구역의 경우
  - 85㎡이하 : 면제 (2022.12.31까지)
  - 85㎡초과 : 조합원 분담금의 3.16% 납부

승계조합원의 경우에는 재건축 원조합원과 마찬가지로 2.8%의 원시취득세율이 적용됩니다.

2.3.3 취득세 전략

승계취득은 다주택자인지 여부, 조정대상지역인지 여부에 따라 세율이 달라집니다. 하지만 원시취득은 중과세율이 적용되지 않습니다. 그래서 승계조합원이 되고자 하는 경우, 매수 시기를 잘 선택해야합니다. 

1. 1주택자 (취득 후 1주택자)
   주택이 멸실되기 전에 취득하면 취득세는 주택 가액에 대하여 1~3%의 세율을 적용하지만 주택 멸실 후에 취득하면 토지에 대한 승계취득세율 4%의 세율을 적용합니다. 따라서 주택이 멸실되기 전에 취득하는 것이 유리하겠죠.
2. 다주택자
   주택멸실 후에 취득하는 것이 유리합니다. 주택 멸실 전에 취득하면 중과세율이 적용되어 취득세율 8~12%가 적용되고, 주택 멸실 후에 취득하면 4%의 토지취득세율을 적용한 취득세만 납부하면 됩니다.

예를 들어 85㎡이하 분양가 6억원, 권리가액 3억원, 프리미엄 2억원인 경우 납부할 취득세는 얼마일까요? 분양권 취득 시, 소유권이전등기시 두번 취득세를 납부하게 되는데, 아래와 같습니다.

• 분양권 취득 시 : 5억원 x (토지취득세율 4% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4%)
• 소유권이전등기시 : 1억원 x (원시취득세율 2.8% + 지방교육세 0.16%)

2.4 양도세

양도세는 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 양도차액에 대해 부과하는 세금입니다. 재건축·재개발 과정에서 언제 파느냐에 따라 세금이 달라집니다. 입주권을 양도할 때는 주택 보유 기간의 산정 기준을 잘 알야 둬야 합니다. 원조합원은 보유 기간에 공사기간을 합산하는 반면, 승계조합원은 공사기간이 포함되지 않습니다. 즉 승계조합원이 공가기간에 중도급을 납입하더라도 보유가긴을 인정받지 못하므로 비과세 조건 산정 시 손해를 볼 수도 있습니다. 

양도세는 재건축·재개발 조합원에게 좀 복잡하게 다가올 수 있습니다. 입주권은 실제 거주 가능한 주택이 아니라 권리라는 특징이 있습니다. 

1. 입주권 양도 시 다주택자 중과세율 적용되지 않음 (조정지역인 경우)
   다주택자 중과세율은 주택을 양도하는 경우에 부과되는 것이기 때문에 주택이 아닌 입주권을 양도하더라도 중과세율이 적용도지 않습니다. (단, 규제지역에서 중과세 적용 대상이되는 다주택자 판단 시 입주권도 주택수에는 포함되므로 1세대가 주택+입주권을 가지고 있는 경우에는 입주권을 먼저 매각하는 것이 세금측면에서 유리하겠죠)
2. 장기보유특별공제 불가
   주택이 조합원 입주권으로 바뀐 시점 이후의 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 불가능합니다. 그래서 관리처분계획인가 이후 입주권의 가격이 높게 형성된다면 신축아파트 준공 이후 (입주권이 다시 주택이 되는 시점)로 매도를 하는 것이 좋겠죠.

3. 끝맺음

조합원들이 반드시 알고 있어야할 세금에 관련한 내용들을 알아보았습니다. 단순히 세금에 대한 내용 뿐만아니라 본인의 상황에 맞는 매수/매도 전략을 짜는데 도움이 될 것으로 생각됩니다. 여러분들의 성투를 기원합니다. 다음시간에 더 좋은 내용으로 찾아오겠습니다.