2022년 재건축.재개발 규제 최신 내용

재건축. 재개발 사업에서 조합원에게 적용되는 규제 내용은 심플합니다. 

 

1. 투기과열지구

 

1) 재건축 조합원 주택공급수가 1주택으로 제한 : 대지지분 크기에 따라 1세대 조합원이 2주택이상을 분양 신청가능 했었습니다. 하지만 2017년 6.19대책으로 1세대 조합원이 1주택 분양만 가능하도록 규제가 만들어 졌습니다.

 

2) 재건축조합원 지위양도 제한 : 조합설립인가 ~ 소유권이전등기 시 까지 조합원은 조합원 지위양도 제한되며, 뿐만아니라 조합원의 입주권 / 분양권을 매도하더라도 조합원의 지위양도가 불가합니다. 

 

3) 재개발조합원 지위양도 제한 : 관리처분계획인가 ~ 소유권이전등시 시 까지 조합원 지위양도 제한됩니다.

 

4) 정비사업 분양 재당첨 제한 : 조합원 지위로 분양받은 이후 5년간 조합원 및 일반분양 재당첨 제한됩니다.

 

5) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용됩니다. (2020년 6.17대책으로 입법을 추진했지만 2021년 전면 백지화 됨)

 

 

2. 조정대상지역

 

1) 재건축 조합원 주택공급수가 1주택으로 제한 : 대지지분 크기에 따라 1세대 조합원이 2주택이상을 분양 신청가능 했었습니다. 하지만 2017년 6.19대책으로 1세대 조합원이 1주택 분양만 가능하도록 규제가 만들어 졌습니다.

 

 

 

 

3. 재건축 초과이익환수제

 

규제지역, 비규제지역 모두 해당되는 제도이지만 사업성이 좋아 조합원 분담금이 조합원들에서 '+'가되어 역으로 들어오는 단지가 주로 대상이 됩니다. (대부분 서울 주요입지의 재건축 단지) 재건축 조합원 1인당 3,000만원을 초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. (환수되는 50%의 부담금 중, 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져간다고 하네요.)

 

 

[재건축초과이익환수제도 절차]

 

일명, 재초환이라고 부르는 이 제도는 2005년 노무현 참여정부 당시 8.31 부동산 대책으로 발표되었으나, 입법논의까지 가지는 못했지요. 하지만 재추진된 2006년 5.2 국회에서 입법 강행처리됩니다. 이후 대부분의 재건축 사업들이 무기한 연기하는 선택을하게 되었지요. 

 

그러다가 2012년 연말에 재초환 시행을 일시 중단하는 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간 재초환이 일시중단됩니다. 이때 많은 재건축 사업단지들이 사업을 다시 진행하면서 서울에 아파트 공급이 많아졌지요.

 

이후 문재인정권으로 정권이 교체되면서 2017년 8.2대책으로 재초환 제도 부활을 선언했고, 2018년 1월1일부터 시행되었습니다. 2020년 8.4대책때는 공공재개발 및 공공재건축에 대한 초과이익은 무려 90%를 환수하겠다고 발표하면서 서울 주요 입지의 재건축 조합들은 공공재건축은 쓰레기통으로 던져버리고 거들떠보지도 않게 됩니다.