[세금] 2023 최신 보유세 (재산세, 종합부동산세)

이력

`22년 6월 21일 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 내용 적용

`22년 7월 21일 2022년 세제개편안 발표 내용 적용

`23년 6월 지방세법 시행령 개정안 내용 적용

순서
1.  개요
2.  상세 (보유세)
    2.1  재산세
        2.1.1  재산세 계산식
        2.1.2  재산세 과세 표준
    2.2  종합부동산세
        2.2.1  종부세 계산식
        2.2.2  종부세 과세 표준
        2.2.3  종부세 절세 방법
        2.2.4  종부세 합산 배제
        2.2.5  종부세 납부유예
3. 끝맺음

1. 개요

재산세와 종합부동산세에서 고가주택의 기준이 다르므로 주의해서 보시고, 세금 계산방식까지 설명되어 있으니, 차근차근 읽어보셔서 기본적인 의미를 파악하셨으면 좋겠네요.

* 최신 부동산 투자 필수 내용은 별도 포스팅으로 정리했습니다.

[총정리] 2022년 부동산 투자 필수 내용

2. 상세 (보유세)

2.1 재산세

재산세는 지방세입니다. (종합부동산세는 국세) 매년 6월1일 기준으로 그 재산을 소유한 사람 및 법인을 대상으로 납세의무가 부과되지요. 즉, 5월31일에 부동산을 매수해서 6월2일에 매도하면 재산세를 내야 한다는 것입니다.

아파트(주택)의 재산세도 고가 주택의 경우에는 부담이 될 수 있는 세금이 부과됩니다. 서울 아파트의 경우 공시가격이 많이 올라 이 경우에 해당되겠지요.

 

2.1.1 재산세 계산식

계산방식은 간단합니다. 그리고 아래 세액계산은 주택분에만 해당됩니다. 토지의 경우 계산 방식이 조금 다른데요. 토지부분은 나중에 따로 다뤄볼께요. 아래 수식에서 공정시장가액비율은 주택 금액에 상관없이 일괄 60% 적용됩니다. (단, 1세대 1주택자의 경우 45% 적용, 공시가격 3억이하 43%, 3억초과 6억이하 44%, 6억초과 45% 적용 [`23년 지방세법 개정안 적용] )

[재산세 계산식]

2.1.2 재산세 과세 표준

[재산세 과세 기준표]

2.2 종합부동산세

종합부동산세는 일명 종부세라고 말하기도 하며, 부동산 보유세의 일종입니다. 참여정부시절 부동산 규제를 위해 만들어진 세금입니다. 당시 참여정부시절 보유세로 재산세만 있었는데, 지방세인 재산세와 별개로 지자체가 손델 수 없게 국세인 종부세를 신설하게 됩니다.

종합부동산세 납세의무자는 올해 6월1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람이 대상이 됩니다. 즉, 1세대가 3주택을 보유하고 있는데, 부부가 1주택씩, 자녀가 1주택을 보유하고 있으면 각 소유자들은 1주택을 소유하고 있으므로 종합부동산세 중과세가 아닌 일반세율을 적용받습니다.

그리고 아래 계산 수식에 표현한 부분인데요. 공정시장가액비율을 2019년부터 매년 5%씩 올라가게 세법이 개정되었습니다. 고가주택 소유자 및 다주택자가 내야 할 종부세 부담이 해가 갈수록 가중되겠지요.

 

 

 

2.2.1 종부세 계산식

종합부동산세의 계산 방식은 아래와 같이 간단히 표현할 수 있습니다. 보다 상세한 세액 계산흐름도 같이 표로 나타내봤습니다.

[종부세 계산식]

 

2.2.2 종부세 과세 표준

[종합부동산세 과세 흐름 및 기준표]

 

2.2.3 종부세 절세 방법

종합부동세의 경우, 절세를 위한 다양한 방법들이 있습니다. 종부세는 인별 과세 대상이고, 개별로 공제금액이 정해져있습니다.

 

1세대 1주택의 경우,

12억원에 해당하는 주택을 부부공동명의로 A, B가 소유하고 있다고하면, 인별로 6억원씩 공제가됩니다. 그래서 부부 총 12억원까지 공제가되므로 종합부동산세 납부대상에서 제외가 되겠지요. 하지만 A가 단독으로 소요하고 있는 경우 11억원까지 공제되고 나머지는 과세표준에 따라 종부세를 납부해야합니다. (약 40만원 초중반)

 

하지만 부부공동명의가 무조건 유리한 것은 아닙니다. 그래서 2021년부터는 부부 공동명의의 1주택인 경우는 종합부동산세 합산배제 신고기간인 9월 16일부터 9월30일까지 납세자가 신청하는 경우에는 1세대 1주택자로 간주하여 기본공제 11억원 및 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다. 공동명의로 부부가 각각 1주택씩 소유한 것과 합산배제 신고하여 1세대 1주택 한 것과 종합부동산세 금액, 이 2가지를 반드시 비교해보시고 선택해야 겠지요.

 

또한 1세대 1주택자에 대해서는 소유자의 연령과 주택의 보유기간에 따른 세액공제를 적용하는데 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.

 

 

조정대상지역 내 1세대 2주택의 경우, 아래 3가지 케이스를 고려해봐야 합니다. 예를들어 볼께요.

(기준년도 2022년 : 공정시장가액비율 100% 적용)

Case1. 남편 명의로 주택A, 주택B 각 주택별 가격 12억원 2채 소유

Case2. 남편 명의로 주택A 12억원 1채, 아내 명의로 주택B 12억원 1채 소유

Case3. 각각 12억원 주택A, 주택B를 남편, 아내 공동명의로 2채 소유 (지분 50 : 50)

상황별 종합부동산세 세금 예시

조정대상지역 내 1세대 2주택인 경우 단독소유 및 공동명의보다 개별 명의로 한채씩 가지고 있는 것이 종합부동산세를 절세할 수 있는 방법입니다. 

2.2.4 종부세 합산 배제

종합부동산세 합산 배제 대상이 되는지 반드시 확인해야 합니다. 아래 임대주택 및 기타 주택들까지 모두 확인하셔서 배제 여부를 체크해보세요.

 

임대주택

지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택

[임대주택 합산 배제]

 

 

 

기타

아래 주택들도 합산배제 대상에 포함됩니다. 

1. 사용자 소유의 사원용 주택 : 직원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택
2. 기숙사
3. 주택건설업자의 미분양주택 : 주택건설업자 소유의 미분양주택으로 재산세납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
4. 가정어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1)까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호 부여받아 5년이상 계속하여 가정어린이집으로 사용하는 주택
5. 시공자가 매물변제 받은미분양주택
6. 연구기관의 연구원용 주택
7. 등록문화재 주택
8. 신탁업자 미분양주택
9. 노인복지주택
10. 분양권, 조합원 입주권도 주택수 산정 제외

"`22년 7월 21일 2022년 세제개편안 발표"에 의해 1세대 1주택자 (일시적 2주택 포함) 주택 수 판정 제외 특례 신설되었고, 아래의 경우도 주택수 판정에서 제외됩니다.

1. (일시적2주택) 1세대 1주택자가 종전 주택 양도 전 다른 주택을 대체 취득한 경우 : 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우로 한정
2. (상속주택) 1세대 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택을 함께 보유하는 경우 : 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택 (단, 저가주택(공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하) 또는 소액지분(상속주택 지분 40%이하)인 경우 기간 제한 없음)
3. (지방 저가주택) 1세대 1주택자가 지방 저가주택을 함께 보유하는 경우 (저가주택 : 공시가격 3억원 이하 + 수도권 및 광역시·특별자차시(광역시에 소속된 군, 읍·면 지역 제외)가 아닌 지역 소재 주택)

 

2.2.5 종부세 납부유예 (`22년 7월 21일 2022년 세제개편안 발표)

1세대 1주택 고령자·장기보유자 종부세 납부유예가 도입되었습니다. 종부세 부담으로 인해서 일부러 집을 파는 사람이 없도록 하기 위한 특례법이 만들어진 것이지요. 종부세 납부를 유예하는 대신 그 금액에 상당하는 이자만 납부하는 것입니다.

 

(대상) 아래의 요건을 모두 만족하는 자

• 1세대 1주택자
• 만 60세 이상 또는 주택 5는 이상 보유
• 직전 과세기간 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하
• 해당연도 주택분 종부세액 100만원 초과

(납부특례) 납세담보 제공 시 상속·증여·양도 시점까지 주택분 종부세 납부유예

• 납부기한 이후 납부유예 종료 시점까지 기간 동안 이자상당액 부과
• 요건 미충족 사유가 발생한 경우 납부유예를 취소하고 세액 및 이자상당액 추징

(절차) 납세자가 종부세 납부기한 종료일(매년 12월15일) 3일 전까지 납부유예 신청

 

3. 끝맺음

보유세의 근본 취지는 해당 주택이 존재하는 지역사회를 위한 예산을 충당하는 수단으로 부과하는 세금입니다. 하지만 종합부동산세는 그 취지에 맞지 않지요. 금액에 비례하는 것도아닌 소유 주택에 따라 과세되는 금액이 몇배 또는 몇십배가 증가하니 종합부산산세는 앞으로 계속 논란이 될 수밖에 없습니다. 현재 종합부동산세는 부족한 정부의 예산을 충당하기 위한 목적으로 사용되고 있고, 여야 모두 정치적으로 이용하고 있는 것 같아서 걱정입니다. 종합부동산세가 정말 부동산 안정화, 아니 주거 안정화에 꼭 필요한 세금일까 의문이네요.

 

* 종합부동산세 관련 궁금한 내용은 별도 포스팅하였습니다.