감정평가, 재개발 재건축에서 이걸 모르면 큰일 납니다!

순서
1.  '감정평가'란 무엇일까요
2.  감정평가 시기 및 기준
   2.1  감정평가는 언제 실행될까
   2.2  감정평가 방식
   2.3  재결/이의신청, 소송
3. 끝맺음

조합원 '권리가액' 및 '분담금'산정을 위해서 반드시 감정평가를 진행하게 됩니다. 그래서 관리처분 단계의 정비사업지 조합원이라면 분양신청과 현금청산의 선택의 기로에서 조합원 분담금에 가장 큰 관심을 갖게 됩니다.

 

이때 조합원 분담금을 산출하기 위해 필연적으로 감정평가 절차를 거쳐야 하는데요. 사업구역 내 부동산의 가치를 산정하는 감정평가에 대해 자세히 알아보도록 할께요.

 

※ 분담금에 대한 보다 상세한 내용은 아래 글 참고하세요

2021.10.05 - [부 동 산 ( 아 파 트 )/필수상식] - [재건축/재개발] 분담금 얼마나 내야 할 까

[재건축/재개발] 분담금 얼마나 내야 할 까

1. '감정평가'란 무엇일까

'감정평가'는 부동산 가치를 산정하는 절차 입니다. '감정평가'는 다시 종전자산 감정평가와 종후자산 감정평가로 나뉘며, 이를 통해 조합원의 권리가액 및 분담금을 산정합니다.

 

'종전자산 감정평가'란 사업시행인가 고시일 기준, 토지 또는 건축물의 가치 산정을 말합니다. 

'종후자산 감정평가'란 분양신청 만료일 또는 의뢰인이 제시한 날 기준 토지 또는 건축물 가치 산정을 말합니다. 

 

조합원 분담금을 얘기할때 왜 감정평가가 중요한지 아래 그림을 보면 쉽게 알 수 있어요.

분담금 계산식

이제 조합원 분담금을 얘기할 때 감정평가 금액도 반드시 알고 계셔야 겠죠?!!

2. 감정평가 시기 및 기준

2.1 감정평가는 언제 실행될까

감정평가는 도시정비사업 추진 절차 중 '관리처분 단계'에서 실행됩니다. 그리고 감정평가 결과는 분양 신청 시 기준이 되는 '권리가액' 산정에 영향을 미치는 만큼, 더욱 중요한 절차로 자리 잡았습니다. 

"서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제 38조4호" 내용을 보면,

 

"동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개 추첨에 따르며, 주택의 동,층 및 호의 경정은 주택규모별 공개추첨에 따른다" 라고 되어 있습니다.

 

왜  감정평가가 중요한지 아시겠죠?!!

주거환경정비 조례 제 38조

2.2 감정평가 방식

이제 '감정평가'는 어떤 기준으로 평가하는지 아래 표를 보면 알 수 있습니다.

감정평가 방식

2.3 재결/이의신청, 소송

감정평가에 이의가 있는 경우는 두가지 단계로 생각해볼 수 있습니다.

 

첫째, 토지등 소유자가 감정평가 결과에 이의가 있어 재결을 신청하면 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청을 합니다. 그리고 재결에 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회의 이의를 신청할 수 있습니다. 이의 신청은 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 신청해야 합니다.

 

둘째, 위에서 설명한 재결신청 및 이의신청 결과 행정소송을 제기할 수 있습니다. 관할 토지수용위원회의 재결서를 받은 날부터 60일 이내 또는 토지수용위원회 재결서를 받은 날부터 30일 이내 행정소송을 제기할 수 있습니다.

 

조합원으로서 감정평가에 이의가 있는 경우가 빈번히 발생됩니다. 하지만 감정평가가 낮다는 이유만으로는 이의신청을 받아주지 않으며, 평가에 빠진 항목이 있거나 인접대지와 비교해 큰 차이가 있는 경우에만 수용한다는 것을 알아두세요.

3. 끝맺음

감정평가는 나의 자산을 평가한 결과이며, 그 결과에 따라 이후 진행되는 조합원 분양 및 분담금 납부까지 영향이 있습니다. 조합원이라면 반드시 알고 있어야 하는 중요한 내용인 것을 잊지마세요.