재건축 사업성은 대지지분과 용적률로 알 수 있다?!

재건축 사업은 속도가 생명입니다. 지금 당장 빠르게 사업을 진행할 수 있는 곳은 당연히 사업성이 좋은 곳일 것이고 이러한 재건축 단지를 찾는게 중요하겠죠?!!

 

순서
1.  기본기념은 알고 있어야 한다.
2.  재건축 사업성을 판단하는 공식
   2.1  용적률과 대지면적은 어디서 확인할까?
   2.2  재건축 사업성을 판단하는 공식에서 가장 중요한 요인은 무엇일까?
   2.3  이제 이 공식을 이용한다면 나도 재건축 전문가?
3. 끝맺음

 

1. 기본개념은 알고 있어야 한다!

사업성을 따져보기에 앞서 대지지분과 용적률의 의미부터 알고 있어야 겠죠. 

 

대지지분

대지지분은 한마디로 '내가 거주하고 있는 아파트 1호실 당 보유하고 있는 땅의 면적'을 의미합니다. 흔히 부동산 전세/매매 거래 시 등기부등본을 확인하는데, 표제부란에 대지권비율이 표시됩니다.

대지지분은 아파트 주거 환경의 쾌적성을 나타내고, 재건축 아파트의 경우 무상입주평형과 분담금 산정의 기준이 됩니다. 당연한 말이지만 대지지분이 클수록 재건축 사업 이후에 조합원이 무상 입주해지게 되는 아파트의 평형이 커짐과 동시에 분담금이 줄어들게 되어 재건축 사업의 성공을 가늠하는 핵심적인 항목으로 분류됩니다.

 

 

용적률

용적률은 건물 연면적(전체면적)을 땅의 넓이로 나눈 비율입니다. 이해를 돕기 위해 건폐율 x 건축물 높이(층수)로 생각해도 됩니다. 그렇다면 용적률이 낮다는 것은 건축물의 높이가 낮다고 봐도 되겠죠. 재건축으로 신축이 될 아파트는 용도지역별 용적률 상한까지 이용할 수 있으므로 용적률이 낮으면 사업성이 좋은 경우가 많습니다. (용적률이 낮다고 사업성이 모두 좋은 것은 절대 아닙니다!!)

 

2. 재건축 사업성을 판단하는 공식

본 글의 제목에 나와 있듯이 재건축 사업의 성공은 용적률과 대지지분이라고 말할 수 있습니다. 이 둘을 따로 떼어놓고 말할 수 없습니다. 용적률이 낮으면서 대지지분이 많은 것이 가장 좋다는 말이지요.

 

용적률의 의미를 앞서 설명했듯이 건물 연면적을 땅의 넓으로 나눈 비율입니다. 낮은 용적률이 되려면 어떤 조건이면 좋을까요? 넓은 땅의 면적에 적은 세대수가 있으면 가장 좋겠죠.

 

큰 대지지분을 가지려면 어떤 조건이여야 할까요? 당연한 말이겠지만 큰 평형대의 아파트를 가지고 있는 것이 가장 좋습니다.

 

위에서 언급한 내용을 조합하면 아파트 단지의 땅 면적이 넓고, 그 단지의 세대수는 적으면서 나는 큰 평형 한채를 가지고 있으면 사업성이 가장 좋은 것입니다. 

 

이렇게 풀어서 설명하면 누구든지 이해할 것이고 반문을 달지 못하겠죠. 이제 서술한 내용을 아래와 같이 간단한 수식을 이용해 표로 정리해보면 재건축 ** 단지의 사업성이 좋은지 나쁜지 판단됩니다.

 

2.1 용적률과 대지면적은 어디서 확인할까?

사업성이 좋다는 것은 1) 빠르게 사업이 진행되고 2) 용적률이 낮고 3) 대지지분이 큰 곳입니다.

 

빠르게 사업이 진행 될 곳은, 해당 지역에서 (시 단위) 재건축 연한이 도래했고 구역지정이 먼저 진행 될 곳으로 손품을 팔아서 찾아봅니다. 재건축 연한은 30년으로 호갱노노를 통해서 건축연한 필터링으로 찾을 수 있겠죠. 그리고 해당지역에서 재건축 구역지정 된 단지들이 많다면 그 중 가장 먼저 지정된 단지들을 살펴봅니다. 

 

 

용적률이 낮은 곳도 호갱노노로 쉽게 확인 가능합니다. 용적률이 표기되어 있지 않은 단지들도 간혹 보이는데, 쉽게 계산이 가능합니다. 용적률 = (해당 단지의 건물 연면적 / 해당 단지의 땅면적), 이렇게 용적률을 구해볼 수도 있습니다. 

용적률은 노갱노노를 이용해서 쉽게 확인하자

 

대지지분은 아실을 통해서 쉽게 확인 가능합니다. 아실에서 보여지는 대지지분은 해당 단지에서 가장 많은 평형의 평균 대지지분을 표시해줍니다. 그 단지의 대표 지분으로 생각해도 되는데, 각 평형별 대지지분을 알고 싶다면 등기부등본을 떼서 확인할 수 있고 또는 경매 사이트를 통해 대지지분을 확인할 수 있습니다. 

대지지분은 아실을 이용해서 쉽게 확인하자

 

2.2 재건축 사업성을 판단하는 공식에서 가장 중요한 요인은 무엇일까?

사업의 성공을 좌지우지하는 요인은 서두에서도 설명했고, 바로 좀 전에도 설명했듯이 용적률과 대지지분입니다. 두가지만 더 추가한다면 바로 현재 세대수와  해당 단지의 용도지역에 따른 최대 용적률입니다. 이 4가지의 조합으로 재건축 사업성을 판단할 수 있습니다. 

 

2.3 이제 이 공식을 이용한다면 나도 재건축 전문가?

지금까지 설명드린 내용들을 모두 조합하여 수식을 만들고 표로 정리한 내용이 아래표로 보이는 것과 같습니다. 추가로 몇가지 더 포함될 항목들은 표시하지 않았으나 핵심적인 내용은 모두 앞서 설명드린 내용입니다. 

 

평소 관심을 가지고 있는 단지 또는 내가 실거주하고 있는 단지의 재건축 사업성은 아래 표와 같이 정리한다면 내가 실투자할 금액과 미래에 재건축이 되었을 경우 분담금은 얼마를 내야하는지 대략 가늠해 볼 수 있습니다. 

 

 

 

3. 끝맺음

재건축은 향후 10~20년의 대한민국 부동산의 핵심으로 떠오를 것입니다. (물론 재개발 포함) 부동산 경기가 좋든 좋지 않든 꾸준한 관심으로 저평가된 단지를 매수할 수 있는 능력을 모두 갖추시길 바래봅니다. 

* 궁금한 내용 또는 상담이 필요하다면 댓글주세요.

 

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