1기 신도시 (과거로부터 배우자)

오늘은 1기 신도시에 대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다. (이후 2기, 3기 신도시도 살펴볼 예정입니다.) 1기 신도시는 역사적으로 의미도 크고 재건축연한(30년)도 거의 다 왔기때문에 관심이 갈 수밖에 없는 도시들입니다. 

 

 

1. 역사적 히스토리

노태우 정부시절 추진된 한국 역사상 가장 큰 주택 건설 프로젝트였습니다. (약 200만호) 1기 신도시라고 불리는 분당에 97,500호, 일산 69,000호, 중동, 편촌, 산본 각 42,500호가 만들어졌고, 나머지 170만여 호는 인천, 대전, 지방 등 전국 각지의 택지지구 사업으로 주택이 건설되었지요. 이때부터 대한민국은 아파트 위주의 주거환경이 만들어졌다고 봐야합니다. 

 

1기 신도시 계획 자체는 노태우의 선거 공약 중 하나로 출발했으며, 실행될지도 불투명한게 사실이었습니다. 하지만 1988 서울 올림픽을 전후로 서울 아파트 가격이 엄청나게 폭등하면서 집값을 잡기위한 대안으로 본격 1기 신도시 건설이 추진되었습니다. 

 

2-1. 분당신도시

목적 및 특성

  - 수도권의 주택난 해소
  - 한국적 신도시개발모형의 제시
  - 고용창출 시설유치로 자족적 경제기반구축

 

경기도 성남시에 조성된 1시 신도시입니다. 1989년에 1기 신도시 계획 발표에 포함되었으며, 1991년~1996년까지 아파트 단지들이 조성되었습니다.

 

 

천당 아래 분당이라는 말이 있지요. 지리적으로 매우 뛰어난 위치이며, 주거환경 또한 매우 잘 조성되어 있습니다. 분당신도시의 개발 목적 자체가 서울 강남지역의 아파트 수요를 흡수하기 위함이 컸기 때문에 중상층 이상을 타겟으로 주거환경을 조성한 것입니다. 분단의 어느곳을 가더라도 교통 / 인프라 / 공원 등 매우 뛰어납니다. 

 

교통은 서울 강남권을 제외하고 대한민국에서 가장 중요한 지하철 / 고속도로 등이 거쳐가는 곳입니다. 

지하철은 이미 개통된 신분당선, 수인분당선과 개통 예정인 월곶판교선, GTX-A, 8호선 연장 등이 있습니다. 도속도로는 분당-수서간 고속도로, 수도권제1순환고속도로, 제2경인고속도로, 경부도속도로 등 서울과 주변 경기권 도시지역으로 이동하기 매우 편리한 교통이 만들어져 있습니다. 

 

재건축 연한이 도달한 곳들이 즐비합니다. 하지만 사업성이 좋지 않은 곳들은 이미 리모델링 사업을 추진하였고, 현재 2곳이 사업계획 승인을 받았네요. (정자동 한솔마을 주공 5단지, 구미동 무지개마을 주공 4단지) 분당 대부분의 아파트 단지 시세는 서울을 제외한 도시들 중 최고 가격대를 보이고 있습니다. 당연히 위에서 언급한 리모델링 단지들도 리모델링 이슈 이후 급격한 시세 상승이 있었습니다. 

 

분당은 매우 양질의 일자리 기업들, 특히 IT, BT 기업들이 많이 입주해있습니다. 안랩, 한글과컴퓨터, 포스코ICT, 다음카카오, 위메이드, 엔씨소프트, 넥슨, 네오위즈, 네이버, SK바이오팜, 차병원그룹 등이 있으며, 그 외 한국타이어, NS쇼핑, SG그룹 등이 입주해있어서 고액 연봉을 받는 사람들이 분당에 많이 살고 있을 것이고, 자연스레 주거환경이 뛰어날 수 밖에 없으며 주택 가격 또한 상당히 높게 형성되게 되겠지요.

 

2-2. 일산신도시

목적 및 특성

  - 부동산투기억제 및 도시지역주택난 해결
  - 서울 북부지역개발과 남북통일대비 거점도시확보
  - 도시기능을 충분히 흡수할 1,574ha의 넓은 지역

 

서울 특별시 중심부로 북서쪽 18~25km 떨어진 곳에 건설된 1기 신도시 중 한 곳입니다. 일산신도시는 행정구역으로는 현재 경기도 고양시 일산동구와 일산서구로 구분되어 있습니다. 1989년 분당과 같이 1기 신도시 건설계획에 포함되어 발표되었고, 1992년 ~ 1996년까지 아파트 단지들이 들어섰습니다. 

 

 

일산신도시는 분당과 같이 자연환경이 매우 좋아 주거 측면에서 만족도가 큰 도시입니다. 그래서 한국의 도시계획의 모델로 삼는 대표적은 신도시이기도 하지요. 1기 신도시 계획 시 20층 이하의 중/저층 위주로 주택이 조성되어 1기 신도시 중 인구밀도가 가장 낮습니다. 그리고 녹지 비율이 매우 높아서 일산신도시 어딜가더라도 공원을 쉽게 찾아 볼 수 있지요.

 

일산신도시를 하나의 '시'로 보는 사람도 굉장히 많습니다. 고양시에 속한 일산이지만 일산시로 알고 있는 것이지요. 

 

교통을 살펴보면, 자전거 도로가 굉장히 잘 만들어져 있습니다. 그리고 육교가 많은 일산신도시에서 자건거가 쉽게 육교를 통과할 수 있도록 만들어 졌습니다.

지하철 이미 개통된 3호선, 경의중앙선이 있으며, 향후 개통할 인천2호선 연장, 서해선, GTX-A 노선이 있습니다. 특히 GTX-A의 정차역인 킨택스 역으로 주변 입지가 더욱 좋아 질 것으로 보이네요. 

 

1기 신도시 대부분이 재건축 연한이 도달했습니다. 하지만 재건축 사업성 측면에서 불리한 도시들이 많아 쉽게 시작을 할 수 없는게 현실이지요. 일반적으로 재건축 시 용적률이 180% 이하면 사업성이 좋다고 판단하고 200%가 넘으면 사업성이 없다고 봅니다.

1기신도시의 평균 용적률을 보면 중동신도시 226%, 산본신도시 205%, 평촌신도시 204%, 분당신도시 184%, 일산신도시 169%입니다. 일산신도시는 평야에 주택을 건설한 것과 전방지역의 특성상 고도제한이 걸려 있어 용적률이 낮게 주택들이 지어졌습니다. 덕분에 타 1기 신도시와 다르게 재건축 사업성이 좋을 수 밖에 없겠지요.

 

추후 3기 신도시에서 다루겠지만 3기 신도시로 창릉신도시가 발표되면서 입지면에서 일산신도시가 밀려 일산의 주민들의 심기가 좋지 않은 상황입니다. 현 정부의 부동산 방향을 전적으로 보여주는 예이기도 합니다. 바로 기존의 낙후된 도시를 재건축하기 보다는 빈 땅에 집을 짓는 것이지요.

 

2-3. 산본신도시

목적 및 특성

  - 수도권 인구분산과 주택공급 촉진
  - 다양한 주택수요 부응

 

경기도 군포시 산본동, 금정동에 주택이 조성되었으며, 노태우 정부시절, 1988년 평촌신도시, 중동신도시와 함께 산본신도시 건설계획이 발표되었습니다. 산본신도시는 발표 이전부터 산본에는 이미 주택단지들이 조성 또는 조성 계획에 있었습니다. 즉, 기존의 신시가지에 신도시를 조성하는 것으로 1기 신도시중 규모가 가장 작습니다. 또한 상업 / 업무지구의 비중도 제일 낮지요. 상업 / 업무지구의 비중이 낮을 것을 보면 산본신도시는 자족신도시보다는 주거위주의 택지지구 성격으로 개발되었다고 볼 수 있습니다. 

 

 

타 1기신도시들의 시행사는 한국토지공사였지만 산본신도시만 대한주택공사였습니다. 그래서 주공아파트(LH)의 단지 비중이 매우 높습니다. 

 

타 1기신도시처럼 산본신도시 대부분의 주택(아파트) 노후화가 높습니다. 높은 용적률로 재건축은 사업성이 없어 리모델링을 추진하는 단지들이 많은 상황입니다. (우륵7, 율곡3, 개나리13 등)

 

2-4. 평촌신도시

목적 및 특성

- 다양한 계층을 수용하는 신시가지 개발
- 기존 도시구조와 연계와 보완
- 괘적한 도시환경 조성

 

평촌신도시는 평촌동, 광양동, 비산동, 호계동 일대에 조성된 1기신도시입니다. 개발계획도를 보면 반듯한 격자형 도로망을 형성하고 있어 이동은 편리한 편입니다. 

 

범계역 로데오거리는 국내 최고 상권 중 하나이지요. 유동인구가 많으며, 평촌역의 경우 유흥업소가 밀집해있어 유동인구가 더 몰리는 상황입니다. 

 

평촌신도시의 교통은 지하철 4호선이 있고 사당역에서 2호선으로 환승하면 강남으로의 접근성도 뛰어납니다. 그리고 앞으로 개통 예정인 월곶판교선, 인덕원통탄선, GTX-C노선의 인덕원역 등 주요 일자리로 이동하기 위한 교통은 앞으로 더욱 좋아집니다. 

 

평촌의 교육열은 엄청납니다. 경기도 내 단일 위치에서 가장 많은 학원가가 있는 곳이며, 학원수업이 마치는 저녁시간대에 엄청난 학원 학생들 인파와 차량들이 쏟아져 나옵니다. 이 곳의 학원가를 이용하는 사람들은 평촌신도시 인구 뿐만이니라 서울, 수원, 안산, 화성, 오산, 평택 등 주변 도시에서 평촌신도시의 학원가를 이용하기위해 먼거리임에도 우수한 교육환경을 경험하기 위해 오고 있는 것입니다. 

 

 

2-5. 중동신도시

목적 및 특성

- 대단위 택지조성을 통한 수도권 주택의 안정공급
- 지방화 시대의 거점도시 형성
- 도시기반시설의 확충 및 기존 시가지와 연계강화

 

중동신도시는 경기도 부천시 중동과 상동 일대에 건설된 1기신도시입니다. 중동신도시와 붙어 있는 상동지구는 중동신도시 조성 후 1999년부터 개발된 택지지구입니다. 엄밀히 말하면 상동지구는 중동신도시가 아니지만 주택단지 조성을 보면 같은 신도시로 봐도 됩니다. 1기 신도시들 중 유일하게 3곳의 시행사 (대한주택공사, 한국토지공사, 부천시)가 주체가 되어 지역을 3분화해서 건설하였습니다. 

 

그리고 1기 신도시 중 유일하게 산이나 언덕이 하나도 없는 완벽한 평지에 신도시가 조성된 곳입니다. 그래서 경치 좋은 곳이 주변에 찾아보기 힘든 단점은 있지만 도로 조성이 직선의 바둑판형으로 되어 있어 자전거 및 차량 이동이 편리한편입니다.

 

재건축 연한을 넘은 곳이 많지만 용적률이 높아 사업성이 낮습니다. 그래서 많은 단지들이 리모델링을 추진중에 있습니다. 

신도시 규모에 비해 상업/업무지구의 비중은 매우 높습니다. 분당과 일산과 맞먹는 수준인데요. 서울과 인천의 중간 위치라는 점으로 경제.상업 중심지로 발전시키려고 했다고 합니다. 그래서인지 공원 및 녹지의 비율이 많이 낮고, 교통도 혼잡한 편입니다. 

 

지하철은 경인선(수도권 전철 1호선), 인천 지하철 3호선, 서울 지하철 7호선이 있습니다. 향후 개통예정인 GTX-B, GTX-D노선의 정차역인 부천종합운동장역까지 7호선을 타고 환승하면 서울 접근성이 매우 좋아질 것으로 보입니다.