[세금] 양도세 중과를 피하는 방법은?

부동산 매도시, 매수/매도의 차액에 대한 세금을 내야하고 이 세금을 양도세라고 하지요. 보통 일반세율을 적용해서 양도차액에 따라 최소 6% ~ 45%까지 세금을 내게 되어 있습니다. 하지만 주택수 및 규제대상지역 여부에 따라서 중과세율 10%, 20%, 30%를 적용되게 됩니다. 

 

2021년 6월1일 이후부터는 다주택자들에 대한 중과세율이 강화되어 조정대상지역 내 3주택자는 최고 75%세율이 적용됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 더해지므로 85%의 최고세율이 적용됩니다. 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제도 적용되지 않지요.

 

그래도 다주택자들에게 절세할 수 있는 방법은 있습니다. 오늘은 그 방법에 대해서 알아보려고 합니다.

 

 

최신 기본세율 및 중과세율은 아래 글을 참고하세요~

 

2021.10.09 - [부 동 산 ( 아 파 트 )/세금] - [세금] 2021 양도세율 및 계산, (아파트 팔지말라는 거지?!)

[세금] 2021 양도세율 및 계산, (아파트 팔지말라는 거지?!)

 

 

1. 양도세 절세의 기본은 매각순서인데요. 비조정대장지역의 주택부터 매도하는 것입니다.

 

2주택자가 조정, 비조정지역에 각각 1채씩 보유하고 있는 경우 입니다. 아래의 순서대로 매각해야 합니다.

2. 중과배제주택에 해당하는지 확인하는 것입니다.

 

지방 저가 주택은 중과세 배제됩니다. 여기서 지방이라고하면 서울, 경기, 인천, 세종, 광역시를 제외한 지역입니다. 그리고 기준시가 3억원 이하 주택에 해당되어야 합니다.

 

또한 지방 저가 주택은 다른주택, 예를들어 규제지역의 집을 팔때도 주택수 합산에서 제외됩니다. 경상남도 거제시에 3억원 이하짜리 아파트 5채를 가지고 있고, 서울에 20억짜리 아파트를 가지고 있는 경우, 서울의 20억짜리 아파트를 먼저 팔때 다주택 중과를 받지 않고 일반과세를 적용받게 됩니다.

 

단, 위에서 설명한 양도세 중과배제는 되지만 비과세를 판단할때는 주택수에 포함되므로 비과세가 되지 않는다는 것입니다. 매우 중요하므로 꼭 기억하세요.

 

3. 장기일반민간임대주택에 해당하는지 확인합니다.

 

10년이상 임대를 하겠다고 신고하고 등록한 주택의 경우, 임대기간을 요건을 충족했다면 매도할때 중과세가 되지 않습니다. (`20.7.10 대책 이후 임대주택 신규등록 및 연장 불가) 

 

4. 중과배제 일시적 2주택에 해당하는지 확인합니다.

 

종전 1주택이 있는 상태에서 신규주택 매입 후 3년 내 종전주택을 매도하면 양도세 중과배제 대상이됩니다. 일시적 2주택 전략을 사용하시는 분들은 당연히 비과세 적용을 받는게 좋겠지요. 하지만 비과세 적용을 받을 수 없는 상황이있을 수 있는데, 이때는 양도세 중과라도 피해야 겠지요.

 

양도세 중과를 피하는 방법에 대해서 알아봤는데, 아파트에 대한 규제 심해지고 세금 적용은 날이 갈수록 복잡해지고 있습니다. 세금을 적게 낼 수 있는 방법이 있다면 꼭 그 방법을 찾아서 적용하는게 좋겠습니다.