[세금] 재건축 / 재개발 취득세 (1주택자 및 다주택자 투자 공략집)

순서
1. 개요
2. 상세
3. 끝맺음

1. 개요

지난 시간에 부동산 취득세에 대해 알아보았죠. 주택 취득의 경우 중과세율이 적용되어 주택을 2채 이상 취득하는 것이 큰 부담이 되고 말았습니다. 그 내용이 궁금하시다면 취득세율 내용을 다시 보고 오시면 되겠습니다.

2. 상세

취득세 중과로 인해 다주택자들에게 기회가 없는 것은 아닙니다. 틈새는 있기 마련입니다. 바로 재건축 / 재개발에서 주택이 멸실(철거)되기 전, 후 각 시점마다 재건축.재개발 물건을 취득했을 때의 취득세가 다르기 때문입니다. 

 

재건축 / 재개발 사업 단계 중, 관리처분인가단계 이후에 이주 → 철거 → 착공 순서로 사업이 진행되겠지요. 이때 철거 단계에서 주택이 멸실되고 토지만 남아 있게 됩니다. 

 

주택 멸실 이전에는 주택에 대한 취득세율, 주택이 멸실된 이후에는 토지에 대한 취득세율이 적용됩니다.

 

그 이후 신축아파트로 준공된 이후에는 원시취득에 대한 세율이 적용되지요.

원시취득세의 경우, 재건축은 과세표준이 (3.3㎡ 당 건축비 x 면적)이며, 재개발의 경우 과세표준은 (추가분담금 + 옵션)입니다. 

위 그림을 보면,

무주택 또는 1주택자가 취해야할 포지션을 알수 있겠지요. 당연히 멸실되기 전! 재건축 / 재개발 물건을 매매해야 하구요.

다주택자는 멸실 후! 재건축 / 재개발 물건을 매매해야 취득세를 조금이라도 아낄 수 있습니다. 

3. 끝맺음

서울 및 수도권의 1기신도시의 많은 아파트 단지들이 재건축 연한을 넘었거나 도달했습니다. 서울에서 낡은 주택가들은 말을 안해도 많다는 것은 알고 있을 것이구요. 공급물량이 전무한 2021년과 앞으로 5년 ~ 10년은 공급물량이 최소를 유지할 것입니다. (정부 정책상...) 다주택자들에 대한 세금 중과도 강화되었구요. 이러한 사실들만 보더라도 신축아파트에 대한 관심보다는 재건축 / 재개발 물건에 대한 관심이 많을 수 밖에 없습니다. 아니 앞으로 더더욱 많은 사람들이 관심을 가질것입니다. 향후 10년간은 재건축 / 재개발의 시대가 될 것같네요.