나는 10억 아파트를 반값에 산다 _ GTX-B 노선 편

지난 시간 GTX-C노선 편에 이어 GTX-B노선과 관련된 재건축 구역에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 GTX-B노선에 대해 간단히 알아보면, 인천광역시 송도국제도시에서 남양주시 마석역을 잇는 수도권 광역급행철도 노선입니다. 망무~마석구간은 기존 경춘선과 선로를 공용으로 사용하도록 되어 있습니다. 하기 그림에는 표시되어 있지 않지만 3기신도시중 하나인 왕숙신도시의 왕숙역도 GTX-B정거장으로 포함될 예정입니다.(최종 확정 됨) 

 

GTX노선 중 유일하게 강남을 거치지 않아 처음 계획단계부터 경제성이 낮아 진행이 가장 느린 노선으로 보시면 됩니다. 

[GTX 노선도]

GTX-B노선의 정차역 근처 아파트 단지들 중, 아래 조건으로 아파트 단지를 필터링했습니다.

    1. 용적률 200%미만

    2. 입주년차 30년 이상

위 조건으로 필터링 한 결과 아래 표의 아파트 단지들이 나오네요. 평내동의 진주1, 2, 3차 재건축 사업 진행중에 있으며 이주 및 철거 단계입니다. `21.10기준, 평내1구역은 84타입 이주비 有 조건으로 3.8억에 매물이 있네요. 

[GTX-B노선의 주요 재건축 진행 및 예정 단지 List, 2021.10, 경기도청]

여러분은 위 단지들 중 어느 단지가 가장 매력적인가요? 

 

솔직히 말해 위 단지들 모두 투자가치로서 매력적입니다. (여의도 미성 제외... 투자금이 너무 많이 들어가죠.)

 

 

객관적으로 구로 우성이 가장 투자로써 적합합니다. 1) GTX-B 노선, 2) 2호선, 3) 1호선 을 포함하는 트리플 역세권인 신도림역 근처의 구로 우성은 강남 접근성 및 용산, 서울력 접근성이 매우 좋습니다. 대지지분아 낮아 재건축 시 분담금이 클 것으로 예상이 되지만 대략 9~10억원을 투자하여 30평대 신축을 만들 수 있습니다. (`21.10월 기준 주변 신축아파트 34평 : 16억) 투자금액이 어느정도 들어가지만 향후 미래가치를 따져본다면 위 List들 중에서 가장 매력적인 단지입니다.

[서울시 구로구 구로동, 구로우성아파트]

그 다음으로 투자로써 매력적인 곳은 마장동의 마장세림아파트입니다. 구로우성과 비교하여 전혀 뒤질게 없지만 근처 역과의 거리가 있어 2순위로 정했네요.ㅎ 마장세림은 GTX-C노선의 왕심리역과 더 가깝지만 경의중앙선을 타고 GTX환승센터인 청량리역으로 접근이 용이하기때문에 GTX-B노선의 영향도 있다고 판단됩니다. (물론 GTX-C노선의 영향이 더 크겠지요.) 

 

마장세림아파트는 전세가격이 잘 받쳐주고 있어서 매매-전세 갭이 작습니다. 적은 자금력으로 투자가 가능하며, 대지지분도 준수한 편이고, 무엇보다 4개의 역을 가지게될 쿼드러플 왕십리역이 근처에 있어 미래가치가 아주 우수합니다. 투자가치가 좋은 곳인데, 현재 27평 매물이 11억위로 형성되어 있네요. (최근 거래가 10억중반) 여기도 어느정도 투자금액이 들어가네요.

[서울시 성동구 마장동, 마장세림아파트]

위 재건축 예정 단지 List에서 언급하지 않은 단지들도 모두 좋은 곳입니다. 지금은 GTX-B노선 정차역이 확정된 상태이지만 착공 및 완공 날짜는 알 수 없습니다. 완공까지는 10년은 더 소요될 것이므로 List에서 인천 또는 남양주의 재건축 단지 물건도 주의깊게 살펴보시고 좋은 투자를 하셨으면 합니다. 

 

* 위 재건축 예정 단지들의 매물 호가 모니터링은 손품으로 꾸준히 주시하는게 중요하겠죠~