[재건축/재개발] 분담금 얼마나 내야 할 까

 

재건축 / 재개발 투자 시, 가장 중요하게 고려되는 것이 "비례율" 입니다. 비례율은 조합의 사업성 및 부동산 소유자 개인의 사업성에 중요한 요소입니다. 비례율을 알아야 분담금도 보다 정확하게 계산할 수 있는데요.

 

비례율이 정확하게 산정되는 시기는 사업단계 중, 관리처분계획 이후 입니다. 그 전에는 대략적인 분담금을 알 수 없을까요? 정확하지는 않지만 대략적으로 알 수 있습니다. 

 

바로 아래 공식으로 분담금을 대략 계산해볼 수 있습니다. 아래 계산 표를 보면 분담금 즉, 사업성이 좋으려면 용적률과 대지지분이 큰 비중을 차지한다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 일반적으로 전국의 많은 재건축.재개발 사업들 중, 사업성이 좋은 곳을 빠르게 걸러내는 방법이 용적률이 낮고, 대지지분이 많은 곳만 빠르게 필터링하면 됩니다. 그러고 나서 아래 계산 표로 한번 정리해본다면 사업성이 좋은 곳 순서로 다시 정렬을 시킬 수 있고, 현재 시세와 본인의 자금력을 비교해서 적절한 물건을 잡아 낼 수 있어요.

 

아래 계산표에서 노란색 으로 표시된 부분은 직접 확인 후 기입해야하는 값들 입니다. 

Case1 관리처분계획이 나온 이후

관리처분계획이 나온 이후에는 위 계산표의 노란색 항목들은 조금만 손품 또는 발품을 팔면 쉽게 얻을 수 있는 정보들 입니다. (중개소장님 활용 또는 조합사무실 문의) 참고로 조합원 분양가 및 일반 분양가는 전체 분양 평형의 평균값을 넣은 것입니다.

 

 

위 계산표에서 중요한 것은 아래와 같습니다.

1. 비례율이 높아야 분담금이 작아지는 것이고, "비례율은 일반 분양물량이 많아야 커진다." 입니다. → 이 부분은 용적률과 관련이 있겠지요. 그래서 재건축 물건 중, 용적률이 낮을 수록 신축아파트의 일반분양물량이 많고 사업성이 좋아지는 것입니다.
2. 총사업비를 줄여야 비례율이 커진다. → 총 사업비는 초기 사업 시작 단계에서 설정된 비용을 왠만하면 모두 사용하게 됩니다. 사업의 마지막 단계에서 사업비용이 남으면 건축물의 복지, 외관, 경관 등을 좋게하는데 사용하는 것이 좋습니다. 총사업비는 아파트의 품질과 직결되므로 초기 설정된 사업비용을 모두 소진하는게 좋겠지요. 대신 초기 사업비 산정 시, 조합 임원들의 역할이 매우 중요합니다.       

Case2 관리처분계획이 나오기 이전

관리처분계획이 나오기 이전에는 위 계산표의 노란색 항목들의 값들을 찾아서 기입하면 쉽게 구해볼 수 있습니다. 단, 이때 분담금은 대략적인 금액이므로 참고용으로 활용하는 것이 좋겠지요. 여기서 평당 시공비는 구글링으로 대략 확인 하고 기입합니다. 계약면적은 본인이 원하는 평형대의 계약면적을 확인합니다. 계약면적도 대략적인 수치를 넣어야 합니다. 신축 단지마다 동일한 평형대라도 계약면적이 조금씩 차이나 나거든요. (이유는 계약면적에 대한 정의를 찾아보면 쉽게 이해갈거에요.) 일반 분양가도 본인이 원하는 평형대의 주변 신축 아파트의 분양가를 대략 기입합니다. 조합원 분양 필요 대지지분은 최근 신축아파트 국평(34평) 기준으로 13평 정도 합니다. 다른 평형대는 구글링하면 쉽게 확인 가능해요.

 

그리고 가장 중요한 "보유 대지지분"입니다. 위 계산표를 보는 순간 보유 대지지분에 먼저 눈에 들어왔다면 어느정도 사업성이 좋은 요소들을 알고 계셨다는 거겠지요.

1. 대지지분은 많으면 많을 수록 좋습니다. 나의 대지지분이 일반분양물량에 기여하는 부분이 크다는 것이므로 개인적인 사업성 측면에서 제일 중요하다고 볼 수 있지요.

투자측면에서 사업초기단계에서 분담금을 어느정도 예측해보는게 좋겠지요. 모든 재건축.재개발 물건에 대해서 분담금을 계산하는 것도 만만치 않은 작업입니다. 

 

그래서 아래 조건으로 재건축. 재개발 물건을 필터링하고 자신만의 기준으로 투자 우선순위를 매겨보는게 좋습니다. 

1. 각 시.도별 메인입지를 파악한다.
2. 용적률이 낮은곳을 파악한다.
3. 대지지분이 많은 곳을 파악한다.
4. 재건축.재개발 사업진행 여부 및 향후 예정 가능성이 있는지 파악한다.
5. 현재 시세를 파악하고 본인의 투자자금력과 비교해서 우선순위를 매겨본다.

한번하는 것이 어렵지 그 이후는 반복과정일 것입니다. 자신만의 투자리스트를 얼른 만들어보세요. 전국을 보는 눈이 달라질거에요.