나는 10억 아파트를 반값에 산다 _ 창원편

추석 연후 이후 오랜만에 글을 적어보네요. 이번에는 창원 재건축.재개발 단지 중 소액으로 투자하기 좋은 곳을 알아보려고 합니다. 창원의 메인 입지가 성산구, 의창구에 집중되어 있는 만큼 마산지역은 우선 배제하였습니다. (마산도 소액투자하기 좋은 곳이 많으니 추후에 다뤄보기로 하죠)

 

요즘 재건축.재개발 투자는 진입시점이 매우 빨라 졌습니다. 구역 지정되기 전부터 투자자들의 빠르게 진입하여 매물가격을 많이 올려 놓고 있는데요. 그래서 재건축.재개발 사업의 진입시점은 빠르면 빠를수록 좋아요. (소액투자를 위해서)

 

보통 재개발은 재건축 보다 사업 규모가 더 큰 사업입니다. 이 말의 뜻은 리스크가 좀 더 크다고 볼 수 있지요. 그래서 재개발 투자는 조합설립인가 된 곳을 고르는 것이 좋습니다. 조합설립인가를 위해 토지소유자의 동의가 필요한데 사업성(분담금 등)이 좋지 않으면 동의를 얻기가 쉽지 않습니다. 조합설립인가가 되었다는 것은 토지소유자로부터 사업성과 관련된 전반적인 큰 그림에 대해 동의를 했다는 것이므로 앞으로 사업진행의 큰 걸림돌을 제거했다는 의미입니다. 

 

재건축은 재건축 연한이 넘은 곳들 중 안전진단 결과가 중요한데요. 안전진단 진행되기 전에 미리 진입해야합니다. 물론 아무곳이나 진입하라는 말은 아닙니다. 그 지역의 메인 입지에서 용적률, 대지지분을 확인하고 사업성이 좋은 곳을 골라야하겠지요. 

 

창원의 성산구. 의창구는 재개발 사업이 없고 1) 재건축사업이 진행중인 곳과 2) 예정인 곳, 그리고 3) 재건축연한 30년이 넘은 곳들이 아직 꽤 많이 남아 있습니다. 이 곳을 리스트 업해보고 용적률, 대지지분, 입지, 사업현황 까지 확인해보면 자신의 현재 자금력으로 투자할 수 있는 곳을 충분히 골라볼 수 있습니다. 

 

위에서 설명드리는 내용은 본인의 성향이 '실거주보다는 투자측면이다' 가정한 것입니다. 몸테크도 필요하고, 자금력이 많이 부족하면 갭투자+월세(본인)까지 고려해야 합니다. 

 

아래 표에 사업구역들의 용적률, 평형별 대지지분을 표시했습니다.

사업성이 가장 좋은 곳이 눈에 보이나요? 

 

입지와 사업성 모두 고려했을때,

신월2(신월주공) > 용호1(롯데) > 신월1(은아) > 용호2(일동) = 용호3(무학) > 사파1(삼익, 무궁화, 대동, 동서) > 상남1(대우) > 가음4 > 가음3 > 가음2 > 가음1 순으로 좋아 보입니다.

재건축 단지들 중, 미래에 창원 대장아파트를 넘어설 수 있는 곳들만 추려보면 (몇몇은 대장아파트와 유사한 가격대 예상) 용호1, 2, 3, 신월1, 신월2 정도로 보이네요. 

 

이 구역들 중 투자금액이 가장 적게 들어갈 곳들을 다시 추려내기 위해서 현재 정비구역 지정이 되지 않은 곳들만 알야봐야겠지요. 바로 용호1, 2, 3 입니다. 용호1구역은 창원의 대장 입지 답게 이미 미래 가치반영이 많이 되었습니다. 

 

그렇다면 남은 구역은 용호2, 3구역인데요. 입지면에서는 두 곳 모두 비슷하지만 호수 접근성 및 초,중,고 모두와 인접해있는 용호3구역이 더 투자측면에서 매력적입니다.

용호3구역은 3억원초반에 갭투자할 수 있는 곳으로 사업 초기에 진입한다면 향후 (약 10년뒤)에는 현 창원 대장아파트의 가격인 10억원 + 향후 부동산 상승분 까지의 가격대가 형성될 것입니다. 

 

용호3구역의 용적률 132%, 20평대의 대지지분이 14.3평임을 감안하여 분담금을 보수적으로 2억으로 한다면, 6억원에 미래 "10억원 + 알파"가 되는 아파트를 가질 수 있습니다. 물론 현시점에는 6억원 모두 투자금액으로 필요한게 아니겠지요. 자금력이 충분하지 않다면 갭투자로 약 3억원에 진입을 해놓고, 구축 아파트에 월세로 지내는 것도 한 방법입니다. 

 

여러분 10년동안 1억모으기가 쉬울까요? 1년 평균 1천만원을 모야야 10년뒤 1억이 됩니다. 10년 뒤 투자금액의 2배가 되는 확실한 방법이 바로 재건축.재개발이라는 것을 잊지마세요. 누구나 알고 있지만 아무나 실행하지 못하는것이 바로 재건축.재개발 투자 입니다. 대부분의 사람들이 투자 금액이 적을 것입니다. 지금은 조금의 불편함정도는 희생할 용기가 필요한 시기입니다.