재건축, 재개발 투자 이렇게 쉬웠어?!

1. 개요

"투자의 첫 번째 원칙은 돈을 잃지 않는 것이고, 두 번째 원칙은 첫 번째 원칙을 절대로 잊지 않는 것이다" 가치투자의 대가 워런 버핏의 이 말은 주식시장뿐만 아니라 부동산 시장에서도 통용되는 말입니다. 청약으로 공급되는 물량이 적고 경쟁률은 사상 최고를 기록할 때 '청약의 비상구'라 할 수 있는 재건축/재개발이 누구나 새 아파트를 싸게 살 수 있는 방법이라고 확신합니다. 그 이유는 '안전마진'이 확실하기 때문입니다.

 

그리고 하락장에서 재건축/재가발의 경우 좋은 입지를 보유하고 있는 곳이라면  하방경직성이 뛰어난 상품이 될 수 있습니다. 그리고 배후 수요도 확실해 하락자에서도 대기하는 실수요자가 충분히 많고, 거래는 뜸할지 몰라도 폭락할 가능성은 적다고 봐도 좋습니다. 

 

재건축, 재개발 투자 원리 3가지만 알아도 성공할 수 있다는거 알고 계셨나요?

1. 타이밍
2. 확실한 수익을 보고 투자
3. 적정프리미엄을 이해하고 진입시점 잡기

 

[재건축, 재개발]

 

2. 상세

2.1 타이밍

결국은 타이밍 입니다. 여기서 말하는 타이밍이란 2가지로 나눠 생각해볼 수 있습니다.

첫번째,  부동산 경기 사이클입니다. 우선 부동산 경기 사이클을 이해하고 부동산 경기가 바닥을 찍고 일어서는 시기에 진입해야 적은 투자금으로 큰 시세차익을 낼 수 있죠. 바닥을 찍고 일어서는 시기는 어떻게 알 수 있을까요? 전문 투자자들은 자기만의 기준이 있을 거에요. 부동산 심리지수, 금리, 유동성(M1/M2비율), 미분양 물량 흐름, 수요와 공급, 부동산 정책 등 다양한 방법으로 적절한 타이밍을 잡아 낼 수 있습니다. 참고로 위 내용에 대한 상세한 내용은 이미 많이 보편화된 방법으로 손품을 팔면 얻을 수 있는 정보들 입니다. 

두번째, 재개발/재건축 단계별 매수 타이밍을 잡는 것입니다. 사업이 한단계씩 진행될 때 마다 프리미엄이 올라가게 되는데 본인의 투자 성향에 맞게 적절한 타이밍을 잡아서 진입해야합니다.

 

1. 매수타이밍1 : 조합설립인가 전

조합설립 전 추진위원회 사무실이나 중개사들을 통해 대략적인 동의율 현황을 파악합니다. 입지가 좋은 구역일수록 초기 프리미엄이 비싸지만 초기투자가 중요하기 때문입니다. 조합설립총회 직전 ↔ 조합설립인가일 사이 60일이 황금 매수타이밍

 

2. 매수타이밍2 : 사업시행인가 전

건축심의 완료 후 사업시행인가 신청이 되면 60일 이내에 승인 해야합니다. 사업시행인가가 나면 재개발 사업의 구체적인 그림이 나오기 때문에 투자자들의 관심이 증폭되는 시기입니다. 사업시행총회 직전 ↔ 사업시항인가일 사이 약 60일이 황금 매수타이밍

 

3. 매수타이밍3 : 감정평가 후

감정평가 결과가 조합원들에게 통보된 후 본격적인 프리미엄이 붙기 시작합니다. 아직 프리미엄이 구체적으로 형성되기 전 이기때문에 시세보다 저렴한 '눈먼 매물', 본인의 검정가에 실망한 '실망 매물'이 나옵니다. 

 

4. 매수타이밍4 : 조합원 분양신청 직후

감정평가 결과 통보 후에 조합원분양신청을 실시합니다. 권리가액에 따른 평형신청 눈치싸움이 시작되지요. 평형신청 이후 신청평형에 따른 프리미엄이 서서히 벌어지기 시작합니다. 당연히 큰평형일수록 프리미엄이 높게 형성됩니다. 이 시기에 본인이 원하는 평형을 신청한 재개발 매물을 바로 매수하면 평형신청 리스크를 줄이고 싸게 살 수 있는 매수 타이밍입니다. 

 

5. 매수타이밍5 : 관리처분 총화 전후

관리처분 계획이 수립되면 조합원분양가, 일반분양예상가, 예비비 등 각종 비용계획을 알 수 있습니다. 관리처분인가 전후 투자하는 것이 리스크는 해소되면서 확정수익률 계산이 가능해집니다. 재개발 투자에서 가장안전하고 효과적인 매수 타이밍입니다. 관리처분총회 ↔ 관리처분인가일 사이 약60일 황금 매수타이밍

 

6. 매도타이밍 : 일반분양 전후/입주시기

이 시기에 관심을 갖는 투자자들, 일반분양에서 탈락한 실수요자들에게 매도하는 것도 좋은 타이밍입니다. 일반적으로 입주시기 큰 폭으로 상승하고 입주 후 5년까지 가격상승이 발생합니다. 투자금 회수가 급하지 않은 투자자들은 추가 상승으로 인한 이익실현도 고려하는 것이 좋습니다. 입주시에는 전세가가 하락하지만 입주 2년 후 전세재계약 시에는 전세시세가 안정되면서 전세가 상승으로 투자금을 회수하는 경우가 많습니다.

2.2 확실한 수익을 보고 투자

먼저, 사업단계간 시세 비교를 해보는거에요. 예를 들어, (A구역과 B구역은 서로 인접했거나 또는 입지가 유사한 곳)

 

    A구역 조합설립인가 : 프리미엄 2천만원

    B구역 사업시행인가 : 프리미엄 7천만원

 

이라고 하면, 사업시행인가 단계인 B구역에 프리미엄이 A구역 대비 5천만원이 더 많은 7천만원입니다. 비슷한 입지이므로 A구역 사업이 한단계 더 진행 된다면 B구역과 유사하 프리미엄 가격대로 올라서겠지요. 그래서 A구역 사업 초기에 진입하여 미래의 확정된 수익 얻을 수 있는거에요.

 

두번째, 조합원분양가 vs 일반분양가 비교해봅니다. 

조합원 분양가는 일반분양가 보다 무조건 저렴합니다. 그래서 조합원분양가와 일반분양가 차이 만큼 확정된 수익을 가져갈 수 있습니다. 

 

세번째, 총매입금액 vs 일반분양가 비교해봅니다. 

    총 매입금액 = 감정가 + 분담금 + 프리미엄

당연히 총 매입금액이 일반분양가를 넘지 않아야 좋겠지요. 예를들어,

재건축(재가발) 물건의 감정가 : 2억5천, 프리미엄 : 5천 으로 3억원에 매입했습니다. 25평 입주권을 받을 예정으로 조합원 평당 분양가 2천만원, 일반분양 평단가 2천3백만원이면, 총 매입금액 = 2억5천(감정가) + 2억5천(분담금) + 5천(프리미엄) 으로 5억5천만원이 총 매입금액이 되겠지요. 일반분양가격은 5억7천5백만원으므로 일반 분양가격보다 2천 5백만원 싼가격으로 매입한 것이고 이 금액이 확정된 수익이 되는 거겠지요.

 

네번째, 분양권에 다시 프리미엄이 붙을 수 있습니다. (근처 지역의 최근 분양 단지의 프리미엄을 알아보면 대략적 금액 판단 가능)

그렇다면 일반분양가의 프리미엄 만큼도 확정된 수익이 될 수 있는거겠죠.

 

다섯번째, 주변 신축아파트의 가격이 상승중이거나 상승이 예상된다면, 신축아파트의 가격 상승분 만큼 분양받은 아파트도 가격이 상승 할 것이므로 이 또한 확정된 수익이 됩니다. 

 

위에서 설명한 확정된 수익을 바탕으로 수익률을 계산하는 방법은 아래와 같습니다.

 

수익율 = (준공 후 시세 - 조합원분양가 - 프리미엄) / 실제투자금액

 

2.3 적정 프리미엄을 이해하고 진입시점 잡기

처음 재개발, 재건축 물건에 투자할 때 이 물건에 붙은 프리미엄이 적정한지 판단하기 쉽지 않을거에요. 하지만 위에서 제시한 방법으로 여러 재개발, 재건축 물건들의 수익율을 직접 계산해본다면 좋은 입지의 재개발, 재건축 물건의 적정 진입시점을 잡아 낼 수 있습니다. 

 

분명한 것은 좋은 재개발, 재건축 물건을 찾기 위해서는 손품(필요시 발품까지)은 필수입니다. 수익율을 계산하기 위해 필요한 가격정보들은 부동산 중계소로 직접 전화해서 물어도 보시고 구글링으로 매물정보도 찾아보는 노력은 꼭 필요합니다. 

 

지금 부동산 대세 상승장의 어깨를 넘어 머리를 향해 하고 있습니다. 강력한 부동산 대책으로 투자 수요가 거의 없고 실거주자 및 현금부자 위주로 신고가 거래가 많습니다. 그래서 늦었다고 많이들 생각하시는데, 절대 그렇지 않습니다. 기회는 곳곳에 있는데 찾지 못한것 뿐이에요. 조금만 노력하고 부지런해진다면 모두 좋은 결과가 있으리라 믿어 의심치 않습니다.