재개발·재건축 단계별 실투자금 예상해보기 (case 1 감정평가 이전)

입지는 참 좋은데 쓰러져가는 아파트를 매수해도 될까? 저런 xx같은 아파트 실거래가가 7억이 넘어? 가격도 가격이지만 이제 사업 초기단계인데 길게는 10년동안 몸테크... 난 못해!! 라고 생각들 많이 하시죠?

누구나 새아파트에 살고싶어하는 욕구가 있지요. 저 또한 너무 새아파트에 살고 싶은데 어떻게 하면 좀 더 좋은 입지로 갈 수 있을까 고민을 합니다. 생각을 해보면 굳이 재건축·재개발 (공동)주택에 살지 않아도 되는 Case도 많습니다.

사업 초기 진입 후 사업 진행 중간에 매도해서 더 좋은 입지의 재건축·재개발로 갈아 탈 수도 있습니다. 가격 또한 그 지역 메인 입지의 경우 부동산 상승장에서 사업 초기에 미래가치가 미리 반영되어 실거래가가 형성되기도 합니다.

재건축·재개발은 현재의 모습(구축, 달동네 등)에 연연하면 안됩니다. 너무 낡은 곳이라서 내가 입주해서 몸테크가 하기 싫다면, 투자 후 다른 곳에 전세 혹은 월세도 한가지 방안입니다. 재건축·재개발은 투자자든 실거주자든 반드시 시세차익을 고려해야합니다.

나의 자산을 한단계 업그레이드 시킬 수 있는 확실한 방법이 바로 큰 시세차익이니까요. 대한민국에서 이보다 더 확실한 방법은 거의 없습니다. (특히 평범한 직장인일수록 말이죠.)

그럼 바로 본론으로 들어가겠습니다. 재건축·재개발 사업이 한단계씩 진행될수록 매물 가격은 꾸준히 상승하는 모습을 많이 봤습니다. 그렇다면 터무니 없이 느껴지는 낡은 (공동)주택의 높은 가격이 적당한가를 따져보면 그 가격대가 수긍이 갈 수도 있습니다.

먼저 재건축·재개발 사업의 감정평가 이전 단계에서는 매물 가격이 아래와 같은 방식으로 구성되어있습니다.

매매가 = ( 공동주택 공시가격 x 130% ) + 예상 프리미엄

예를들어 6억2천만원에 거래된 아파트의 공동주택 공시가격이 3억2천만원이라면 프리미엄이 현재 2억4백이 붙어있구나 예상해볼 수 있습니다.
* 프리미엄가격에 영향을 주는 요소들은 다양한데 단순히 그 지역의 대장아파트의 조건(뷰, 일자리, 학군, 교통, 상권 등)을 가지고 있다면 프리미엄가격이 매우 높게 형성되어 거래된다 생각하시면 됩니다.

그리고 해당 매물의 전세금액이 1억9천만원이라면, 해당 매물 거래 시점에서의 실제 투자금액은 4억3천만원입니다. 이렇게 여러개의 매물을 자기만의 List에 기록한다면 좋은 매수 / 매도 타이밍을 잡을 수 있습니다.

매물을 초기단계에서 매수하여 중간에 팔고 시세차익을 취할 것이라면, 건축연도가 비교적 최근이고 (전세가격 방어) 매매가격 자체도 저렴한 것을 골라야합니다. (내가 급하게 팔때도 매매가격을 저렴하게 내놓을 수 있음)

반대로 매물을 끝까지 보유해서 새 아파트에 입주할 것이라면, 대지지분이 높은 매물을 선택해야 높은 사업성으로 연결될 가능성이 커집니다. 이런 매물은 초기 투자금이 많겠지만 감정평가액을 받고 여기에 비례율을 곱해서 권리가액을 계산한다면 결과적으로 분담금이 낮게 나올 것이기 때문입니다.