유동성의 흐름

최근 아파트 가격 상승세가 끝없이 치솟고 있다. 코로나로 인한 일상 생활의 패턴 변화로 집이라는 부동산이 우리에게 더 값진 것이 되었고, 비대면의 시대에 그 가치가 더 올라가고 있다. 

 

이 외 아파트 가격 상승의 다른 요인들이 많겠지만 큰 흐름을 먼저 살펴볼 필요가 있다.

 

결론부터 설명하자면 유동성 상승, 즉 시중에 돈이 많이 풀려서 안전 자산에 투자가 많이 이루어졌기 때문이다. 

 

최근 유동성의 흐름을 본다면 아파트 매매가격은 유동성에 비례하고 있다는 것을 알 수 있다. 시장에 통화량이 증가하면 돈의 가치는 떨어지고, 현물가치는 상승하게 되는 것이다. 

 

그렇다면 유동성이 상승했다는 것을 어떻게 알 수 있을까. 바로 통화지표를 통해 알 수 있다. 

 

우리나라에서는 M1(협의통화)과 M2(광의통화)를 통화지표로, Lf(금융기관 유동성)와 L(광의 유동성)을 유동성지표로 이용하고 있다. 

 

M1은 화폐의 지급결제수단으로서의 기능을 중시한 지표로 시중에 유통되는 현금에 예금취급기관의 결제성예금을 더한 것이다.

 

M2는 M1에 예금취급기관의 각종 저축성예금, 시장성 금융상품, 실적배당형 금융상품, 금융채 및 거주자예금을 더한 것이다.

 

* 통화지표에 대한 보다 자세한 내용은 한국은행 자료를 참고하기 바란다. (https://www.bok.or.kr/portal/main/main.do)

 

위에서 설명했듯이 M1은 바로 찾아서 사용할 수 있는 현금 및 예금, M2는 M1 + 만기가 있는 적금, 채권 등을 포함한 것이다. M1보다 M2가 더 넓은 의미의 통화 개념이다. 

 

여기서 M/M2 비율이 높다면 그만큼 즉시 시장에 투입될 수 있는 유동성이 많다는 의미가 된다.

 

과거 데이터를 보면 1998년, 2008년, 2011년 위기때 M1/M2 비율이 평균 아래로 내려왔었고 이후 경제를 살리기 위해 시장에 즉시 투입될 수 있는 유동성을 높여왔다. 

 

우리는 그 이후를 주목해야 한다. M1/M2 비율이 평균 위로 올라왔을때 실물자산에 공격적인 투자로 자산을 증식해야한다. 

많은 이들이 유동성이 넘치는 시기에 부동산을 비롯한 실물 자산에 투자를 하며 실물 자산의 거품을 만든다. 하지만 그 거품이 1년 아니 10년 뒤에는 그때의 거품이 거품이 아닌 것이었다고 생각할 것이다. 

 

경기나 주가는 사이클이 있다. 위기가 오고 있다는 것은 또 다른 기회가 온다는 것을 가슴속 깊이 새겨야 한다.