[세금] 2022년 최신 부동산 아파트 양도세 (양도소득세) 궁금한 내용 다 있다

1. 개요

양도세(양도소득세)란 토지, 건물 등의 부동산이나 주식 또는 분양권과 같은 부동산과 관련된 권리를 양도하여 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 쉽게 말해서 매수한 금액과 매도한 금액의 차액에 대해 부과하는 세금인 것이지요. 그리고 본인이 매수한 물건이 아니라 증여를 받거나 상속받은 자산을 양도할때에도 양도소득세가 부과됩니다. 

[대한민국 조세 종류, 국세청]

 

2. 양도세(양도소득세) 관련 주요 질문 내용들

2.1 분양권

A씨가 현재 1주택과 1분양권을 소유하고 있는 경우 주택수를 계산할 때 분양권도 주택수에 포함되나요?

`21.1.1 이후부터 취득하는 분양권은 주택수에 포함되며, `21.1.1 이전에 취득했다면 주택수에 미포함입니다.

 

1세대 1주택자가 `21.7.2 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택이 되나요?

2주택에 해당되지만, 요건 만족 시, 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (분양권 뿐만아니라 입주권도 동일)

 

아파트 분양권 양도 시 분양권의 취득시기는 어떻게 되나요?

최초 당첨자 : 당첨자 발표일

예비당첨 계약자 : 예비 당첨일

추가모집 계약자 : 추가 모집 당첨일

분양권 전매/매수자 : 잔금 청산일

 

분양받은 아파트 양도 시 아파트 취득시기는 어떻게 되나요?

잔금청산일과 준공일 중 늦은날이 취득시기가 됩니다.

 

2.2 세율 인상

비조정대상지역에 있는 2년이상 보유한 분양권을 `21.6.1 이후 양도하는 경우 적용 받을 양도소득세율은 어떻게 되나요?

분양권을 `21.6.1 이후에 양도할 경우, 규제 지역 여부에 상관없이 2년이상 보유하더라도 무조건 60% 중과세율 적용을 받습니다. 

 

2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도세율은 언제부터 적용되나요?

`21.6.1 이후 양도분부터 적용됩니다.

 

1주택자가 2년미만 단기 보유 주택을 양도할 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나요?

양도소득세는 양도 차익에 대해 부과하는 세금이라고 말씀드렸습니다. 그렇다면 양도차액의 크기가 클수록 부과되는 세금도 많아지겠지요. 그래서 단순히 양도차액금을 10억으로 가정하고 개정 전/후에 대한 금액 차이를 표로 보여드리겠습니다.

[양도세율 변화에 따른 양도세 부과금액 차이 표]

 

1세대 2주택자 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 `21.6.1 전/후에 양도하는 경우 양도소득 차이는 어떻게 되나요?

`21년도 6월 1일 이후 조정대상지역에서 다주택자 양도세 중과가 적용됩니다. 다주택자의 좋은 입지 매물이 나오지 않는 것은 당연한 결과입니다. 아래 금액차이를 보면 확실히 아실거에요. 참고바랍니다.

[다주택자 양도세율 변화에 따른 양도세 부과금액 차이 표]

 

2.3 중과세율 적용

조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용받나요?

종전주택 취득 후 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하면 일시적 2주택의 비과세 대상은 아닙니다. 하지만 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우는 중과세율을 적용받지 않습니다. 

 

A씨 아래와 같은 주택을 소유하고 있는 경우 주택수는 어떻게 판정하나요?

1) 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억, 2) 경기도 성남 1주택 보유, 기준시가 2억원 3) 대전시 유성구 1분양권 보유, `21.3.2 취득 4) 전라남도 구례 1주택 보유, 기준시가 2억원

1), 2)번은 주택수에 포함됩니다. 그리고 3)번의 경우 `21.1.1이후 취득한 분양권이므로 주택수에 포함되지요. 4)번은 수도권 외 지역 기준시가 3억원 이하으므로 주택수에서 제외됩니다. A씨는 1세대 3주택자에 해당됩니다.

 

2.4 장기보유특별공제 거주요건

1세대1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나요?

기존 보유기간만 따졌었는데, 거주기간이 `21.1.1 이후 양도분부터 적용됩니다. 공제율이 거주기간 최대 40%으므로 세부담이 크게 작용되었다 보시면됩니다.

[장기보유특별공제 개정 내용]

 

2주택이상을 보유한 1세대가 1주택 외 주택을 모두 양도하고 남은 1주택(고가주택)을 `21.1.1 이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하나요?

장기보유특별공제를 적용하기 위한 남은 1주택(고가주택)의 보유기간은 처음 취득한날부터 계산합니다. 그리고 거주기간은 취즉일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산됩니다. 

 

2.5 1세대1주택 비과세

2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 `21.1.1이후 양도하고 남은 '최종 1주택'을 양도하는 경우 '최종 1주택'의 비과세 요건을 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하나요?

`21.1.1 양도분부터는 최종 1주택이 된 날부터 주택 보유기간이 계산됩니다. 즉, B주택을 양도한 날부터 남은 A주택의 보유기간이 계산되어 지는 것이겠죠.

 

2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하고 1주택이 된 후에 다시 '신규'주택을 취득하여 일시적 2주택 상태에서 1주택을 `21.1.1 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나요?

최종 1주택이 된 날부터 보유기간이 계산됩니다. 즉, A주택 양도 후 C주택에 대한 1주택 보유기간이 계산됩니다. 아래 그림에서 최종 1주택이 되는 날은 2021년 12월부터겠지요. B주택 양도후 2년 경과 후 A주택을 매도하면 일시적2주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

[최종 1주택 보유기간 계산시점]

 

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도(과세) 후 남은 '최종1주택'을 `21.1.1 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나요?

조합원입주권을 양도한 날부터 최종 1주택 비과세 보유기간이 계산됩니다.

 

`20.2.11 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 강화된 비과세 요건이 적용되는 대상은 어떻게 되나요?

`19.12.16부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해서 모두 강화된 비과세 요건이 적용됩니다.

 

2.6 기타

2.6.1 임대주택관련 비과세

1. 임대주택 자진/자동말소 전 거주주택 양도
   임대주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택에서 2년이상 거주한 경우 거주주택을 매도 시 비과세를 받을 수 있습니다. 매도 후에대 임대주택에 대한 사후관리를 꼭 해주셔야 비과세 추징을 받지 않습니다.
   1) 거주주택 1개와 임대주택 1개를 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 양도일 현재 임대주택이 공실인 경우 비과세 되는지? 임대하고 있는 상태에서 매도시 비과세 특례 적용 즉 임대 중 매도하여야 합니다.(2호 이상 임대 중 일부 공실 제외)
   2) 임대주택이 1개인 상태에서 임대기간 요건 충족 전에 거주주택을 먼저 팔아 비과세 받은 후 임대기간요건 충족 전에 임대주택이 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 비과세 받은 거주 주택 양도세 추징되는지? 사후관리 위반에 해당하기 때문에 추징됨
   3) 임대주택이 재개발/재건축 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용 받으려면 언제까지 팔아야 하는지? 시, 군, 구청에 임대등록 말소 전까지 거주주택 양도해야 비과세 가능
   4) 일정요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 주택을 소유하다가 거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 양도되는 경우에도 거주주택 비과세 특례가 적용되는지? 조합원 입주권으로 변경되어 양도되는 경우 비과세 특례 적용 안 됨
2. 임대주택 자진 자동말소 후 거주주택 양도
   현재 세법에서는 단기민간임대주택(4년) 및 아파트 장기일반민간임대주택(8년)에 대해서 자진 자동말소가 가능합니다. 의무 임대기간을 1/2 이상 임대 후 자진말소한 경우 5년 이내 거주주택 매도시 비과세를 가능합니다.
   또한 자동말소가 되는 경우에 5년 내 매도하여야 비과세를 받을 수가 있습니다. 다만, 이미 거주주택 비과세를 적용받고 양도한 후 임대주택 자진 자동말소되는 경우 추징되지 않습니다. 자진, 자동말소 후에 지켜야할 사후관리가 있습니다.
   

   

   
   1) 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 말소 된 임대주택 보유상태에서 비과세를 받기 위해서는 말소 된 임대주택도 임대료 상한 5% 요건 지켜야 하는지? 지자체 등록말소와 상관없이 거주주택 양도일까지 임대료등 상한 5% 요건을 충족해야 함
   2) 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 세무서 주택임대사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 팔아도 비과세 되는지? 세무서 사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 양도하면 거주주택 비과세 적용 안됨

3. 끝맺음

부동산 세금 관련 법들이 현 정권들어 아주 많이 그리고 자주 변경되고 있습니다. 너무 복잡하여 전문가인 세무사들 조차 어려워하는 것이 현실입니다. 당연히 일반인들이 계산하기에는 위험부담이 큰 경우들이 많겠지요. 실거주자 및 투자자들 모두 세금공부는 필수입니다. 스스로 공부를 하고 세무사를 만나는 것과 백지상태에서 만나는 것은 큰 차이가 있습니다. 공부하여 알고는 있되 최종 의사결정은 반드시 전문가와 상담해 볼 것을 추천드립니다. 그러면 다음 시간에는 더 좋은 내용으로 찾아올께요.