[세금] 증여세 (다주택자들의 돌파구가 되고 있다!!)

순서
1.  개요
2.  상세
   2.1  증여세 세액 계산식
       2.1.1  다주택자 기준 양도세 vs 증여세 비교 (규제지역)
   2.2  부담부증여
       2.2.1  증여세
       2.2.2  양도소득세
       2.2.3  취득세
       2.2.4  부담부증여 인정 요건
3. 끝맺음

최근 부동산 규제가 대폭 강화되었습니다. 특히 수도권에서 주택을 사고 파는 것 자체가 세금측면에서 큰 부담으로 작용하고 있는데요. 그렇다 하더라도 절세할 수 있는 방법은 있기 마련이겠지요. 부동산 매수 / 매도 시 세금 폭탄을 피하기 위해서 많은 사람들이 '증여'를 선택하고 이때 '증여세' 내게 되어 있습니다. 보다 자세히 알아볼께요.

1. 개요

증여세란

타인(증여자)으로부터 재산을 무상으로 증여받은 경우에 그 재산을 증여받은 자(수증자)가 부담하는 세금을 말합니다. 보통 증여는 가족간, 부모자식간 이뤄지는 경우가 많습니다. 예를들어 부모가 자식에게 증여를 한다면, 증여받은 사람이 자식이 되는 것이고, 자식이 세금을 납부해야한다는 것이지요.

 

증여일은 증여재산 취득시기를 기준으로 합니다. 예를들어 주택의 경우 소유권 이전등기/등록 신청서 접수일이 증여일이 되는 것이고, 세금신고 기한은 재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 납부신고를 하셔야 합니다.

2. 상세

2.1 증여세 세액 계산식

계산방식이 다소 복잡한게 사실입니다. 그래도 항목별로 해당되는 금액들을 산출하면 쉽게 구할 수 있고, 어떤 방식으로 누구에서 증여해야 세금을 덜 내는지도 알아낼 수 있습니다.

 

우선, 위 계산식에서 각 항목별 의미를 알아보도록 할께요.

 

① 증여재산가액 : 국내외 소재 모든 재산, 증여일 현재의 시가로 평가, 보통 감정평가로 금액을 산출합니다.

 

② 채무액 : 증여재산가액에서 공제할 수 있는 채무란해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무(증여재산 관련 임대보증금 포함)로서수증자가 인수한 채무를 말합니다. 예를들어 증여자의 증여자산이 아파트이며 아파트를 담보로 대출을 실행했을 경우 담보대출금액이 증여자의 채무액이 됩니다. 

 

* 증여자가 부담하고 있는 채무를 수증자가 인수한 것으로 확인되는 경우에는 그 채무액을 차감하여 증여세 과세가액을 계산하고, 해당 채무는 소득세법 규정에 의한 유상양도에 해당하므로 증여자는 양도소득세 납세의무가 있습니다.

 

③ 증여재산가산액 : 해당 증여일 전 동일인으로부터 10년 이내에 증여받은 재산의 과세가액 합계액이 1천만원 이상인 경우 그 과세가액을 가산, 증여를 받는 본인이 10년이내 동일인으로부터 증여받은 금액을 누적하여 산출합니다. 여기서 동일인의 의미가 중요한데, 예를들어 첫번째 증여는 아버지가 자식(A) 에게 증여하고 두번째 증여는 어머니가 자식(A)에게 증여했다면 아버지와 어머니를 동일인으로 간주됩니다.

 

④ 증여공제 : 수증자가 다음의 증여자로부터 증여받는 경우 적용하며, 증여재산 공제 한도는 10년간의 누계한도액임, 

* 증여재산이 조세특례제한법 제30조의5 또는 동법 제30조의6에서 규정하는 창업자금 또는 가업승계용 중소기업주식 등에 해당되는 경우 5억원을 공제합니다.

 

⑤ 세율 및 누진공제

 

⑥ 세대생략할증세액 : 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속(손자손녀)이면 30% 할증(단, 미성년자가 20억원을 초과하여 증여받는 경우에는 40% 할증), 단 수증자가 손자손녀라도 증여자의 자녀가 사망으로최근친 직계비속에 해당한다면 할증제외됩니다.

 

⑦ 세액공제 : 문화재자료 징수유예, 납부세액공제, 외국납부세액공제, 신고세액공제, 그 밖의 공제․감면세액, 세액공제는 일반적으로 자진신고하여 납부할 경우 3% 공제를 받을 수 있습니다.

2.1.1 다주택자 기준 양도세 vs 증여세 비교 (규제지역)

최근 1~2년간 부동산관련 규제가 심해지면서 주택을 매도하는 일도 쉽지않게 되었습니다. 특히 수도권 등 아파트 중위가격이 12억원을 넘어가는 지역에서 다주택자가 고가 아파트를 매도할 경우 양도세금이 상당할 것입니다. 그래서 자녀들에게 증여하는 경우가 많아지고 있습니다. 

실제 계산을 해봐도 증여를 선택하는 경우가 세금이 몇억씩 절세되는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 아래표에 예를 들어놨습니다. 쉽게 예를들기 위해 특이한 사항들은 모두 배제를 했습니다. 

* 양도세는 취득가액, 보유주택수, 조정대상지역 여부 등의 조건을 입력해야하고, 증여세의 경우 증여 물건에 채무여부, 증여자가 누구인지 등에 따라 세금이 달라질 수 있습니다. 다주택자라고 무조건 증여가 유리한 것은 아니오니 반드시 세무상담을 통해 정확한 세액을 계산해보시고 절세되는 방법을 선택하시는 것을 추천드립니다.

2.2 부담부증여

부담부증여란, 자산을 증여할 때 자산에 담보로 되어 있는 채무를 함께 증여하는 것을 말합니다.

아래와 같은 장단점이 있습니다. 줄어드는 증여세, 취득세와 발생하는 양도세를 비교해서 일반증여를 할지, 부담부증여를 할지 선택해야합니다.

• 증여재산가액에서 채무상당액을 제외하게 되므로 증여가액이 줄어들어 증여세 및 증여취득세가 절약됨
• 증여재산가액에서 채무상당액만큼 양도소득세를 부과하므로 양도세 추가 부담함

이제 부담부 증여시 부과되는 증여세, 증여취득세, 양도소득세 각각에 대해서 알아보겠습니다.

2.2.1 증여세

부담부증여에서 증여세는 증여재산가액에서 증여세 과세표준에서 채무상당액을 제하고 과세표준을 정합니다. 예를들어 증여재산이 10억 상당의 주택이고 세입자의 전세보증금이 4억이라면 증여 과세표준은 6억으로 계산합니다. 증여세 계산식은 위에서 이미 언급했으므로 상기 2.1의 증여세 세액 계산식 참고바랍니다.

2.2.2 양도소득세

부담부증여에서 양도세는 채무상당액에 대한 비율로 양도세를 과세합니다.

예를들어 증여재산이 6억의 주택이 현재 가치가 10억 주택이고, 4억의 부담부로 증여한다면,

• 양도세 취득가액 = (6억 x 4억) / 10억 = 2.4억
• 양도세 양도가액 = (10억 x 4억) / 10억 = 4억
• 양도차익 = 4억 - 2.4억 = 1.6억

위에서 계산된 취득가액, 양도가액을 양도세 계산식에 넣어서 양도세를 계산하면 됩니다.

2.2.3 취득세

부담부증여에서 취득세는 증여재산 중 부담분을 뺀 순수 증여부분은 증여취득세, 부담분은 유상취득세로 계산합니다.

예를들어 증여재산이 10억 상당의 주택이고 세입자의 전세보증금이 4억이라면,

• 유상취득세로 계산 = 4억
• 증여취득세로 계산 = 6억

위의 유상취득세, 증여취득세를 각각 취득세 계산식에 넣어서 취득세를 계산하면 됩니다.

2.2.4 부담부증여 인정 요건

과세당국에서는 기본적으로 자녀에게 부담부증여 하는 것을 원칙적으로 인정해주지 않습니다. 부모 자식 간의 차용과 같이 실질적으로 단순 증여가 될 가능성이 높다고 보기 때문이죠. 부담부증여를 인정받기 위해서는 실제 '부담'이 전가되었다는 것을 적극적으로 입증할 수 있어야 합니다. 기본적으로 아래 요건을들 갖추어야합니다.

1. 증여자 본인의 실질적인 채무여야 합니다. 
   명의자만 증여자이고 실질적으로 다른 사람이 사용한 채무는 인정되지 않습니다. 그리고 채무의 실재성을 입증할 수 있어야 하므로 계약서와 송금기록 등을 챙겨두어야 합니다.
2. 과거로부터 지속적으로 존재하는 채무
   증여시점에 갑자기 발생한 채무는 인정되지 않습니다. 부담부 증여를 위해 갑자기 채무를 발생시켰을 가능성이 있겠죠.
3. 증여재산에 담보된 채무
   증여재산에 저당권, 임대차보증금 채무와 같이 직접적으로 결속되어 있어야 합니다.
4. 수증자가 실제로 채무를 인수
   부담부증여를 한 이후 수증자가 모든 채무를 부담하고 상환하여야 합니다. 증여자가 채무를 상환하는 경우엔 부담부증여가 취소되고 일반증여로 보아 세금/가산세 추징됩니다.

3. 끝맺음

주택을 증여받은 날로부터 5년 내에 양도할 경우 '양도소득세 이월과세'로 양도세를 크게 부담하게 됩니다. 왜냐하면 5년 내에 양도할 경우 취득가액이 증여자가 최초에 취득한 가액으로 계산되어 양도차익이 크게 계산될 수 있기 때문입니다.