나는 10억 아파트를 반값에 산다 _ 빌라 편 (부산)

현 정부에서 부동산 규제의 집중 타겟은 아파트 즉, 주거용 주택이지요. 그렇다면 투자의 대체재로 토지, 상가 등으로 눈을 돌리는 것도 한 방법이겠으나 주택 등의 부동산 투자와 그 접근방식 및 필요로하는 지식 수준정도가 많이 차이가 납니다. 대다수의 투자자 및 실거주자들이 1순위로 선호하는 부동산이 아파트이지요. 아파트 외 빌라 / 원룸 / 다가구 등의 물건은 투자 순위에서도 하위순위이면서 가격대도 아파트보다 많이 저렴한 것이 사실입니다. 

 

그래서 오늘은 재개발에서 큰 빛을 발하는 물건들 중, 빌라투자에 대해 알아보겠습니다. 

 

빌라의 특성상 일반적인 사람들의 선호대상에서 멀리 떨어져 있는게 사실입니다. 그 것이 신축빌라가 아닌 구축빌라면 더더욱 선호도가 떨어지지요. 소형평수가 많은고 연식이 오래된 빌라촌 주변지역의 건물 노후도는 굉장히 높을 겁니다. 

 

위에서 설명한 내용 中, 핵심 포인트가 있습니다.

 

바로 노후도입니다.

재개발구역 지정 시, 평가 기준이되면서 큰비중을 차지하지요. 정비구역으로 지정된 곳이나 지정예정인 구역들의 빌라는 무에서 유를 창조하는 효과가 있을 정도로 아주 큰 시세차익과 자산증식을 가져다 줍니다. 

 

현 정권에서 공급물량이 너무 없습니다. 거기에 재건축.재개발 규제 강화로 인해 정비사업 자체가 취소되거나 보류하는 사업들이 너무 많지요. 그래서 신축아파트가 거래될 때 마다 신고가가 계속해서 나오고 있으며, 향후 2~3년간 입주 및 공급물량이 적기때문에 주거용 부동산의 가격은 당분간 떨어지지 않을것입니다. 

 

이제 사람들은 너무 올라버린 신축아파트의 가격으로 인해서 미래에 신축이될 곳들을 자연스럽게 찾게되겠지요. 맞습니다. 바로 지금 많은 투자자들이 재건축.재개발 물건에 집중하고 있으며, 그 증거로 재건축.재개발 사업 극 초기 물건들의 가격을 보면 쉽게 확인 가능합니다. 정비구역으로 지정되기도 전에 움직임만 보여도 그 것을 빠른 타이밍에 잡아내서 투자하는 전문 투자자들이 아주 많습니다. 

 

그렇다면 우리들은 어떻게 해야할까요. 

정비사업 극 초반에 들어갈 수 있다면 들어가야하고, 자금력이 되지 않는다면 정비사업 지정을 위한 움직임이 보이기 전에 우리 스스로 그러한 곳들을 List로 만들고 계속해서 체크해야겠지요.

 

정비구역으로 기정되기 전에 미리 선진입한다면 큰 인내심이 필요합니다. 정비구역으로 지정될 가능성이 있다는 것이지 노후도가 심하여도 재개발이 되지 않을 가능성도 매우 클 수 있습니다. 정비구역 지정 후 해제되는 경우도 많이 있구요. 여기서 한가지 중요한 포인트가 또 있습니다. 바로 내가 살 곳이 아니다 라고 생각하고, 본인만의 기준으로 빠져나올 기준 및 기한까지 설정해놔야 합니다. (이부분은 투자한 지역을 지속 모니터링한다면 타이밍을 잡아볼 수 있겠지요.)

 

이제 정비사업 진행이 될 수도 있는 곳 (무조건 된다고 생각하면 절대 안됩니다.)을 어떻게 확인해야 할까요. 위에서 미리 얘기했듯이 노후도입니다. 어떤 특정 구역의 노후도를 쉽게 확인할 수 있는 인터넷 플랫폼이 있습니다. (부동산플래닛) 

 

[부산 수영구 광안동, 부동산플래닛]

[부산 수영구 수영동, 부동산플래닛]

[부산 동구 수정동, 부동산플래닛]

[부산 서구 남부민동, 부동산플래닛]

 

시각적으로 표현되기 때문에 향후 몇년 후에는 재개발 움직임이 생길 수도 있겠구나 판단이 되겠지요. 물론 주요 입지의 구축 빌라의 매매가격은 높을 것입니다. 

 

공시지가 1억 미만의 매물들이 많은 노후화된 지역은 그 도시지역 내에서 2군, 3군 입지에 해당되겠지요. 이러한 곳도 도시개발계획을 바탕으로 향후 교통개발 및 일자리 호재로 1군에 버금가는 입지로 변할 수 있으니, 관심 지역의 개발호재는 항상 주시하고 있어야 겠습니다. 

 

이제 나만의 재개발 물건 List를 만들 준비되셨지요? 반드시 스스로 노후도 및 입지를 분석해서 List를 만들어보는 것을 추천드립니다.