아파트는 언제 사고 팔아야 할까 _ 부동산 투자 1편 (매수/매도 심리)

부동산이 오르고 내리는 현상은 매번 반복해왔습니다. 우리가 모르고 있을뿐, 과거 데이터를 찾아보면 짧게는 몇년, 길게는 몇십년을 주기로 오르고 내렸지요. 우리 스스로는 부동산 매물 가격이 가장 낮을때 사고 싶고, 가장 비쌀때 팔고 싶을겁니다. 이런 타이밍을 정확하게 맞출 수 있는 사람이 과연 있을까요? 없습니다. 그래서 부동산투자의 가장 좋은 타이밍은 무릅에 사서 어깨에 파는 것이 가장 좋은 것입니다. 바닥에서 사지 못했다하여 속상해 하지 말고, 머리에 팔지 못해 속상해 하지 말라는 것입니다. 

 

부동산의 가격이 내리고 오르는 원리는 아래 수식처럼 표현할 수 있습니다. 

위 요소들 외에 간접적으로 가격에 영향을 미치는 것들이 많이 있지요. 예를들어 호재(개발, 교통), 경기흐름, 금리, 정부정책 등이 있습니다. 몇몇분들은 정부정책은 직접적인 영향을 주는게 아니냐고 반문할 수 있겠지요. 정부의 부동산 정책들은 가격에 직접영향을 주지 않고 위 수식에서 매도/매수심리, 공급, 유동성 등 대부분 항목들에 간접영향을 주게 됩니다. 정부의 정책으로 인해 매수심리가 꺽일 수도 있고 살아날 수도 있다는 말이지요. 

 

오늘 이 시간에는 부동산 가격에 영향을 주는 항목 중, 매수/매도심리에 대해 알아보려고 합니다. 

 

부동산의 매수/매도 심리 흐름은 지역마다 유사 또는 다른 움직임을 보입니다. 정부의 부동산 정책이 지역마다 다르게 적용되는 경우도 있고, 각종 호재 또한 지역마다 차이가 있습니다. 이런 저런 이유로 사람들의 매수/매도 심리가 지역마다 다르게 나타나는 것이지요. 

 

[서울, 부산, 대구의 매수/매도 심리, KB부동산]

 

투자자 입장에서는 당연히 매수세가 없을때 투자를 해야합니다. 주식도 공포일때 사라는 말이 있듯이, 부동산도 아무도 매물을 사지않고 매물이 넘쳐날때 사는 것입니다. 이러한 시기에 투자를 해야 투자금이 적게 들어가고 향후에 다가올 상승장에 미리 선점하는 효과도 누릴 수 있겠지요.

 

장기간 조정장이 유지되면 그 기간이 길면 길수록 추후에 있을 상승 탄력이 더 크게 작용합니다. 장기간 조정장이 유지된 이후에 "매도 심리"가 먼저 반응을 하면서 매도 물량이 줄어들기 시작합니다. (아래 그림에서 붉은색 점선 동그라미) 이때 그 지역의 신축급 대장 아파트의 가격이 먼저 움직이지요. 

 

 

위의 매도심리 신호의 변화가 감지되면 이제 어떻게 해야할까요? 매수하고 싶은 지역의 부동산 소장님들께 문의해야겠지요. 그 지역의 부동산 소장님들보다 그지역의 분위기를 잘 아는 사람이 없기 때문입니다. 외지인 투자는 없는지? 매물이 줄고 있는지? 매수문의가 많은지? 등 필요한 정보를 빠른 시간안에 얻는 것이 필요합니다. 

 

부동산 가격에 인구수 감소, 입지 변화, 학군, 상권 등 영향을 주는 요소가 많지만 이런한 것들이 모두 매도/매수자들의 심리와 연결되어 있습니다. 아무리 좋은입지라도 매도/매수자들의 심리가 움직이지 않는다면 매매가격의 등락 또한 없겠지요.