[지역분석] 울산광역시

오늘은 대한민국 최대 공업도시인 울산광역시에 대해서 알아보려고 합니다.

울산광역시 인구

인구는 광역시 중 가장 적은 1,123,236명 입니다. 주거 및 교육환경이 좋은 남구에 인구수가 가장 많네요.

울산광역시의 인구는 2015년 정점을 찍고 지속 감소세를 보이고 있습니다. 울산광역시 내 울주군, 북구 인원은 계속 상승하네요. 북구는 최근까지 주거단지가 많이 지어졌고, 울주군은 KTX역의 영향으로 향후 많은 개발호재가 있는곳으로 앞으로도 인구증가가 예상되네요.

그리고 1인당 GRDP(지역내 총생산을 지역 인구수로 나눈 1인당 연간 생산액)은 6.5천만원으로 전국에서 최고입니다.

재정자립도도 서울>세종>경기>인천>울산>부산.... 순으로 높은 수준을 보이고 있네요. (*재정수입의 자체 충당 능력을 나타내는 세입분석지표로 재정자립도가 높을수록 재정운영의 자립능력이 우수함을 의미)

울산광역시의 모든 구.군별 평균 임금이 300만원을 넘고 있네요. 공업도시답게 임금수준도 전국에서 최상위권에 해당합니다.

제조업이 발달된 울산광역시는 3대산업인 자동차, 석유화학-정유, 조선업을 가지고 있습니다. 남구에는 석유화학국가산업단지, 테크노산업단지가 있고, 울주군에는 온산국가산업단지(석유화학, 비철금속), 신일반산업단지, 삼남읍에 하이테크밸리산단 등 많은 산업단지가 있습니다. 동구에는 현대중공업, 현대미포조건, 미포국가산단이 있고 북구에는 현대자동차, 효문산단, 매국산단 등 자동차 산업이 발달해 있습니다.

울산은 현대자동차, 현대중공업 등 범 현대가가 울산 경제에 기여하는 비중이 큰도시이지요.

울산광역시의 학군은 남구 옥동과 신정동에 많이 위치해 있습니다. 물론 북구, 중구 등에도 좋은 학군은 있지만 학원성취도평가 및 특목고 진학율을 같이 고려해볼때 남구가 압도적으로 학군이 우수하네요.

그리고 대표 학군지역 답게 학원가도 울산광역시 내 가장 많습니다.

울산광역시의 2035 도시개발계획을 살펴보면 기존1도심에서 2도심으로 변경된 것을 확인할 수 있습니다. 새로 추가된 1도심지는 삼남읍/언양읍 부근의 KTX역세권이네요.

지역을 분석할 때 도시기본계획은 꼭 보실길 바랍니다. 향후 그 도시의 발전방향 등 참고할 만한 정보들이 아주 많이 있거든요.

울산의 지리적 특성으로 어느지역이든 나무 등 숲을 찾아가기 쉽습니다. 그 중 도심내에서 교육과 문화/복지 등 인프라가 잘 갖춰진 곳에서는 울산대공원이 사람들이 선호하는 도심속 숲입니다. 울산대공원은 남구에 위치해있고, 공원의 크기가 거의 전국에서 Top 수준입니다. (전체 면적 364만㎡)

울산광역시의 부동산(아파트)흐름을 알아볼께요.

울산광역시의 입주량은 2023년 이후 부족해집이다. 각 구별로보면 남구, 북구가 입주량이 적당하고 동구, 중구는 특정시기에 입주량이 많이 몰려 있네요.

울산광역시 아파트 매매가는 지난 2016년 고점을 찍고 2019년말까지 하락세를 보였습니다. 2020년초부터 반등의 기미를 보이더니, 주요 입지인 남구중심으로 가장먼저 상승했고 상승폭도 가장컸습니다. 동구가 가장 적은 상승을 보였는데, 남구처럼 상승여력이 더 있을까요? 그렇지 않습니다. 양극화시대에서 키마추기는 여기까지 입니다. 앞으로 남구와의 격차는 더 벌어질 것입니다.

지난 2010년부터 매매전세 누적그래프를 보면 절대 과거(5년전 또는 10년전) 가격대로 회귀하지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 당연한 결과겠지요. 유동성이 풍부하 시점에서 화폐가치하락을 보전하는 가장 확실한 방법이 부동산입니다. 부동산은 우상향할 수 밖에 없는 가장 안전한 자산임에 틀림없습니다.