[세금] 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

이력

`22년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 「소득세법 시행령」 개정 적용

`23년 1월 12일 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장 「행안부 보도자료」 내용 적용

순서
1.  개요
2.  상세
   2.1 신규주택 취득 시 일시적 2주택 비과세 요건
   2.2 신규 분양권 취득시 일시적 2주택 비과세 요건
   2.3  기타
3. 끝맺음

1. 개요

일시적 1가구 2주택 비과세는 1주택자들의 갈아타기로 세금을 절세하기 위해 중요한 부분입니다. 현정부의 각종 부동산 대책이 남발하여 세금관련 내용들이 너무 복잡해졌는데요. 그래서 알아야할 것은 알고 넘어가야 겠지요. 

2. 상세

보통 직장 등 이사를 할 경우 자주 발생되는 일시적 2주택 상황에서 종전주택 매도에 대한 비과세 특례규정이 있었습니다.

하지만 부동산 안정화 대책으로 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 강화되었습니다. 각 대책 시기별로 종전주택 매도 기간이 달라집니다. 주택 소재지 구분없이 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내 매도 시 비과세 혜택 받을 수 있게 되었습니다. (`23년 1월)

 

일시적 2주택 비과세 요건 정리표

 

• 일반 인정 요건
  1. 종전주택 취득 일부터 1년 이상 경과 후 대체주택 취득
  2. 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 보유)을 갖춘 종전주택
  3. 대체주택 취득 일부터 3년 이내 종전주택 양도
• 조정대상지역에서의 요건 강화
  1. 종전주택 취득 일부터 1년 이상 경과 후 대체주택 취득
  2. 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 보유 + 2년 거주)을 갖춘 종전주택
  3. 대체주택 취득 일부터 3년 2년 또는 1년 이내 종전주택 양도 (상기 그림 참고)
• 처분 기한의 기준 (취득일 기준)
  일반 매매 : 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날
  분양권 취득 및 완공 : 잔금일과 사용승인서 교부일 중 늦은 날
  증여 : 증여 등기일
  상속 : 피상속인 사망일
  신축 : 사용승인서 교부일, 실제 사용일, 임시사용승인일 중 빠른 날
• 종전주택과 신규주택의 취득간격 1년 경과 요건의 예외 조건
  아래 어느 하나에 해당하는 경우 종전주택과 신규주택의 취득간격이 1년 넘게 차이나지 않아도 양도하는 아래의 종전 주택에 대해 일시적2주택 비과세 규정이 적용됨
  1. 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년이상인 경우
  2. 1년이상 거주한 주택을 초교에의 취학/근무산의 형편/1년이상의 치료나 요양/학교폭력으로 인한 전학의 사유로 양도하는 경우

* 하기 그림에서 2년으로 표기되어 있는 부분은 모두 3년으로 변경되었습니다. 참고바랍니다.

2.1 신규주택 취득 시 일시적 2주택 비과세 요건

 

 

 

지금까지는 신규취득 물건이 주택인 경우 일시적 2주택 비과세 요건에 대해서 알아봤습니다. 

이제 신규취득 물건이 분양권인 경우 일시적 2주택 비과세 요건을 알아보겠습니다. 분양권은 조금 복잡할 수 있는데요.

종전주택 1채 보유하고 있는 상황에서 분양권을 2021.01.01 이전 취득인지? 2021.01.01 이후 취득인지? 에따라서 분양권이 주택수 포함여부가 달라집니다. 

 

   - 분양권, 2021.01.01 이전 취득 : 주택수 미포함 → 입주 잔금 이후 주택수로 포함됨

   - 분양권, 2021.01.01 이후 취득 : 주택수 포함 → 양도세 비과세 및 중과 시 주택수에 포함

 

2.2 신규 분양권 취득시 일시적 2주택 비과세 요건

2021.1.1 이전에 분양권을 취득한 경우 일시적 1가구 2주택 비과세는 아래와 같이 적용됩니다.

 

2021.1.1 이후에 분양권을 취득하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세는 아래와 같이 적용됩니다.

* 아래의 경우를 잘 이해해야하는데요. 주택 취득 후 1년 이내에 분양권을 취득한 경우 비과세를 받을 수 있는 방법이오니 잘 참고하시기 바랍니다. 

종전주택 취득 후 1년 이내에 신규 입주권/분양권을 취득한 경우, 3년 이내에 종전주택을 매도하면 비과세혜택을 받을 수 없습니다. 반드시 기억하세요.

 

2.3 기타

일시적 2주택 비과세 특례에 대한 각종 내용들을 아래에 정리했습니다. 참고바랍니다.

 

일시적 2주택 특례 요건 중 "종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것", "신규주택을 취득한 날부터 3년/2년/1년 이내에 종전주택을 양도"를 판단할 때 기간 계산 시 취득한 날인 초입일은 산입하지 않습니다.

 

1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일은 최종1주택이 된 날부터 새로 기산하지만 실제 보유한 날 부터 기산하고, 일시적 2주택비과세 적용을 위한 신규주택 취득은 최종1주택이 된 날부터가 아니라 종전주택의 당초 취득일부터 1년 지나서 신규주택을 취득하면 됩니다.

 

상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간과 상속개시일부터 신규주택을 취득하기 전까지의 기간을 합산한 보유기간이 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 규정이 적용됩니다. 

 

1세대가 일시적2주택 보유 중 종전주택을 동일세대원에게 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다.

 

일시적 2주택(종전주택A, 신규주택B)을 보유한 자가 1주택(C)을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우 종전주택 A에 대해서는 일시적 2주택 비과세 받을 수 있습니다.

 

2주택 이상 보유 세대가 `21.1.1 이후 과세로 모두 양도하고 조정대상지역 1주택이 된 상태에서 비조정대상지역의 신규주택을 새로 취득한다면, 1주택이 된 날부터 종전 1주택을 새로 2년 보유 (종전주택 취득당시 조정대상지역이었다면 세대 전원 2년이상 실거주)하고 신규주택 취득일 부터 3년 이내에 종전주택 매두하면 비과세 적용됩니다.

 

일시적 2주택(A, B)보유 중 2021.1.1 이후 종전주택(A) 매도하여 비과세 받은 후, 다른 주택(C)을 취득하여 다시 일시적 2주택이 된 경우, 남은 B주택의 비과세 보유기간 기산일은 B주택 취득일이므로, B와 C주택의 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한다면 A주택 양도 후 2년 이내에 B주택 양도해도 일시적 2주택 비과세 규정이 적용됩니다.

 

상속주택 비과세 특례

상속주택 비과세 특례를 받기 위해서는 아래 요건 모두 만족해야합니다.

• 요건1) 기존주택을 먼저 팔아야 함 (상속주택을 먼저 팔 때에는 비과세 받을 수 없음)
• 요건2) 상속받은 주택이 별도 세대였을 때 상속받은 주택일 것

동일세대인 상태에서 상속받아도 비과세를 받을 수 있는 경우가 있습니다. "60세 이상의 노부모를 모시기 위해 동거봉양 합가한 경우"입니다. 참고하세요.

• 요건3) 상속받기 전부터 보유한 주택
• 요건4) 1세대1주택 비과세 요건을 만족할 것

 

혼인합가 비과세 특례

아래 요건 모두 만족하면 혼인합가특례 적용됩니다.

• 요건1) 1주택자가 1주택자와 혼인하고 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용함
• 요건2) 혼인합가특례를 적용받으려면 양도하는 주택이 비과세 요건을 갖춰야 함 (비조정지역 : 2년보유, 규제지역 2년보유 + 2년거주)

기타1. 혼인합가로 양도하는 주택이 고가주택일 경우 양도차익 중 9억 초과분에 대해서는 양도세가 과세되지만 중과 적용은 배제(장기보유특별공제는 적용) 됩니다.

기타2. 일시적2주택자와 1주택자가 혼인한 경우에도 혼인합가특례가 적용됩니다.

기타3. 1주택자끼리 혼인합가 후 추가로 1주택을 취득한 경우에도 비과세 특례가 적용됩니다.

기타4. 일시적2주택자와 일시적2주택자가 혼인한 경우에는 혼인합가특례 적용되지 않습니다.

기타5. 2주택자와 1주택자가 혼인한 후 1주택을 과세로 양도하고 나머지 주택에 대해서는 혼인합가특례를 적용받을 수 있습니다.

기타6. 1주택자와 1분양권 소유자가 혼인으로 합가한 경우에는 특례가 적용되지 않습니다.

기타7. 조정대상지역 지정 후 취득한 주택을 혼인합가 후 양도한 경우 혼인 전 거주한 기간과 혼인 후 거주한 기간을 합하여 2년이상 거주하면 비과세 가능합니다.

기타8. 1주택자와 1입주권 소유자가 혼인으로 합가한 경우 5년이내에 양도하는 주택은 비과세 특례가 적용됩니다.

 

조합원 입주권 비과세 특례

기존주택이 재건축/재개발되면 기존주택 철거와 함께 살던 곳에서 나가야합니다. 만약 임시 주택을 전세가 아닌 매매를 통해 거주를 할 수도 있는거죠. 추후 입주권이 신축아파트가 되고 임시 주택에 살던 사람은 다시 신축아파트로 전입하면서 임시 주택을 처분하는 경우가 있습니다. 일반적으로 비과세는 종전주택을 처분하는 경우에 적용되는데요. 입주권 비과세 특례에서는 신규주택을 먼저 팔아도 비과세를 받을 수 있습니다.

• 요건1) 기존 주택이 사업시행인가일 현재, 1주택자일 것
• 요건2) 사업시행인가 이후 대체 주택 구입해야 할 것
• 요건3) 대체 주택에서 1년이상 거주 필수
• 요건4) 기존 주택이 신축으로 완공되면 2년내에 대체 주택을 팔고 새로운 주택으로 전입

 

3. 끝맺음

`22년 5월 10일 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유/거주기간 재시간 제도가 폐지되었습니다. 그리고 `21년 1월 1일부터 1세대 1주택 비과세 보유기간 요건이 강화되었습니다. 2주택이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하고 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산합니다. 매우 중요한 부분이니깐 꼭 기억하셔야 해요.