[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 동래구

지난 시간 부산광역시의 해운대구, 수영구에 이어 동래구의 재건축 1군입지에 대해서 알아볼께요.

[부산광역시 동래구 법정지구, 네이버지도]

부산하면 "해·수·동"이라고 부를 만큼 동래구도 부산광역시 내에서 거주 입지로 좋은 곳입니다. 지하철 1, 3, 4, 동해선이 모두 통과하는 지역이고, 주요 학군 및 생활인프라가 잘 갖춰진 곳입니다. 

[부산광역시 구.군별 아파트 평균 시세 (`21.9), 부동산지인]

아래 그림은 `21.9월 기준 동래구의 각 동별 아파트 평균 시세입니다. 옛 동래구 부촌 지역인 온천동, 지하철 라인 및 최근 신축 아파트로 인해 아파트 시세 강세인 명륜동, 재건축 이슈가 많은 수안동, 교육(학원가)이 발달한 사직동이 동래구의 시세를 리드하고 있습니다. 

[동래구 각 동별 아파트 평균 시세 (`21.9), 부동산지인]

현재 동래구의 재건축·재개발 정비사업은 총 12개가 진행중입니다. 

온천2구역은 2019년 일반분양 후 2021.12 입주 예정입니다. 온천 4구역은 철거 후 일반분양을 앞두고 있는데 일반분양가를 두고 조합측과 HUG측이 팽팽한 줄다리기 중입니다. 

[동래구 재건축.재개발 사업 현황 (`21.9), 부산광역시 정비사업]

재건축 정비구역은 아니지만 가까운 미래에 정비구역지정이 될 가능성이 있는 럭키아파트가 가장 좋은 입지를 가졌습니다. 더블역세권이지만 3호선인 미남역도 도보로 5분이므로 트리플 역세권이라고 볼 수 있습니다. 내산초등학교가 단지내에 위치해 있고 바로 옆 롯데백화점과 큰길 건너 동래 상권이 자리하고 있습니다. `20년 예비 안전진단 통과를 하지 못했지만 `22년초 다시 예비 안전진단준비를 하고 있답니다. 정비구역지정만 된다면 동래구 내의 신·구축 통틀어 평단가가 가장 높게 형성될 것입니다. 

 

럭키 아파트를 제외하고, 현재 등록된 재건축·재개발 사업 단지의 입지만 본다면 온천2 재개발 구역과 명륜2 재건축 구역이 좋습니다. 

[동래구 재건축.재개발 사업 구역 (`21.9), 부산광역시 정비사업]

온천2구역(동래래미안아이파크)은 바로 앞 온천초등학교가 위치해있고, 중학교 학군으로 유락여중, 지하철 더블역세권(3, 4호선 미남역)을 가지고 있습니다. 도보 10~15분거리에 롯데마트 및 롯데백화점 등 주변의 훌륭한 상권을 누릴 수 있습니다. 위에서 설명했듯이 온천2구역은 일반분양이 마무리되어 `21.12월 입주를 앞두고 있는데 현재 분양권이 평당 3~4천에 거래되고 있습니다.

 

명륜2구역은 초역세권 재건축 단지로 삼성물산이 시공사로 선정되었습니다. 근처 명륜초등학교, 동래중학교, 부산중앙여자고등학교가 모두 도보로 5~10분이내의 거리이 있습니다. 바로앞 1호선 명륜역이 있고 역 맞은편 롯데마트 및 롯데백화점 등 상권이 우수 합니다. 단지 바로 근처에 학원가도 많아 교육여건이 좋습니다. 온천2구역과 입지를 비교한다면 명륜2구역이 더 우수합니다. 

명륜2구역의 재건축 단지는 삼창, 세창, 대진, 명륜한신으로 현재 매물이 거의 없네요. 명륜한신이 평단가 4천에 매물하나... 역시 입지가 좋으니 사업 초기 단계임에도 매물이 없습니다. 

 

그 다음으로 좋은 입지는 수안1구역입니다. 시공사가 선정된단계이며, 현재 매물이 조금 나와있는데 평당가 3.5천 수준으로 매우 높게 형성되어 있습니다. 수안1구역 역시 자금력이 되어야만 진입이 가능하겠네요.

[해운대구 주요 재건축.재개발 사업 진행 단계]

아래 그래프는 동래구 주요 재건축단지 아파트의 과거 시세 흐름입니다. 재건축 구역명과 현 아파트명을 같이 표시했고, 신축과의 시세 비교를 위해서 주변 신축단지의 평단가도 같이 표시해봤는데요.

(재건축후보지)럭키아파트는 동래구 대장 아파트 답게 주변 신축아파트의 시세를 압도하고 있습니다. 수안1구역의 해바라기2차 역시 초등학교, 더블역세권, 온천천 및 주변상권 등 우수한 입지를 가지고 있어서 매물의 호가가 평단가 3.5천을 웃돌고 있네요. 

[동래구 재건축단지 과거 시세 평단가 흐름, KB시세]

다시 한번 입지의 힘을 느끼게 됩니다. 부동산 상승기의 신축아파트 가격은 주변 구축을 압도합니다. 하지만 재건축 이슈가 있는 구축의 경우 입지라는 힘을 갖고 있다면 신축 가격 못지 않게 상승을 하게 됩니다. 

 

오늘은 여기서 마무리하고 다음시간에는 연제구의 대장 재건축에 대해서 알아보도록 할께요~