[대장재건축_1군입지] 부산광역시 _ 해운대구

부산은 해.수.동.이라하여 해운대구, 수영구, 동래구가 부산의 아파트 시세를 이끌었습니다. 지금은 연제구와 남구 그리고 개발호재가 많은 강서구 등이 부산의 시세를 올려주고 있습니다. 

 

부산의 재건축 1군입지는 꼭 집어 어느 구역이라고 말하기 쉽지 않습니다. 평균 평단가만 본다면 수영구가 1군입지로 보이지만 해운대구의 해변라인 아파트만 모아보면 수영구를 넘어서겠지요.

[부산 구.군별 평단가(`21.9) ,부동산지인]

이제 부산광역시 해운대구의 재건축·재개발 사업진행현황을 알아보겠습니다.

[해운대구 재건축 재개발 사업 현황 (`21.9), 부산광역시 정비사업]

현재 해운대구의 재건축·재개발 정비사업은 총 15개가 진행중입니다.

 

[우동3 재개발 구역, 부동산지인]

그 중 세대수 및 입지조건 등을 고려해볼 때,

첫번째 해운대구의 재건축·재개발 대장입지는 우동3구역일 것입니다. 우동3구역은 현재 조합설립인가 단계로 하이앤드 브랜드를 요구하며 기존 시공사(현대산업개발, 대우건설) 계약해지 안건을 `21.4월 정기총회에서 통과시켰는데요. 기존 시공사가 하이앤드 브랜드 '써밋'을 제안했는데도 불구하고 계약해지까지 한 것은 무리수가 있어 보입니다. 빠른 시일내로 시공사 선정이 마무리 되길 바래봅니다.

 

초등학교는 해동초등학교로 배정되며 중학교 학군으로 해운대여자중학교, 해운대중학교가 있으며 부산에서도 학업성취도 및 특목고 진학율이 상위권에 해당합니다.   그리고 바로 앞 지하철 2호선의 해운대역 및 중동역이 있으며, 해운대역 앞 큰 상권도 누릴 수 있습니다. 

무엇보다 해운대 해변까지 도보로 (15분~20분) 갈 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

 

아파트 고층뷰는 해운대 바다뿐만아니라 광안대교까지 뷰가 나올 것으로 예상됩니다.

 

[우동1 재건축 구역, 부동산지인]

두번째 해운대구의 재건축·재개발 대장입지는 우동1구역입니다. 우동1구역은 현재 조합설립인가 단계로 시공사로 DL이앤로 선정되었으며, 비수도권에 최초 적용되는 하이앤드 브랜드인 "아크로"로 재건축 진행 예정입니다. 단지 이름은 '아크로 원하이드'로 지었네요.

 

현재 재건축 단지인 삼호가든 아파트 바로 앞 강동초등학교가 있으며, 동해선인 벡스코역이 바로 코앞에 위치해 있습니다. 주변 상권도 훌륭하네요.  무엇보다 아크로 브랜드로 새로 지어질 아파트를 대부분의 호실에서 바다, 광안대교 뷰가 보일 수 있도록 설계한다고 합니다. 

 

이제 투자 측면에서는 위 대장입지의 재건축·재개발 구역 및 나머지 구역들을 포함하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

보통 각 단계가 진행될 수록 투자자들은 재건축 아파트에 미래가치를 반영하여 매매가를 올립니다. 그래도 여러 단계들 중에서도 매매가격이 큰폭으로 오르는 단계가 있습니다.

 

먼저, "정비구역 지정"이 되었다는 것은, 사전타당성검토(4가지 필수항목) 및 안전진단을 통해 재건축 판정을 받았다는 것입니다. 즉, 재건축이 될 곳을 의미합니다. (조합과 시공사 등의 분쟁이 발생되지 않는다 가정하면 보통 10년 소요 됨)

재건축 요건을 갖추었고 사업시행 도중 분쟁등의 문제가 발생되지 않는다면 신축이 될 것이기 때문에 이때 매매가격이 뛰게 됩니다.

 

두번째 "시공사 선정", "사업시행인가"에서 매매가격이 또 오르게됩니다. 아파트 브랜드 평판 10위내의 건설사가 선정되면 매매가격 오름폭이 더 클 수 있습니다. 그리고 사업시행 인가가되면 해당 구역의 토지이용계획 및 건축물의 건폐율, 용적률등이 정해집니다. 동간 간격 및 고층에서의 뷰 등을 대략 가늠해볼 수 있어 실거주자에게도 긍정적 효과로 작용되어 매매가격 상승이 큰 구간입니다.

 

세번째 "관리처분인가"입니다. 이 단계까지 진행이 되면 이후 단계에서 문제없이 착공 및 입주가 된다고 보시면 됩니다. 관리처분인가까지 진행된 구역의 재건축아파트의 매매가격은 이미 미래가치가 많이 반영된 것이라 볼 수 있습니다. 하지만 신축아파트가 준공되기까지 약3년의 기간이 남아 있어 약간의 매매가격 상승이 있는 구간입니다.

[해운대구 주요 재건축.재개발 사업 진행 단계]

아래 그래프는 해운대구 주요 재건축단지 아파트의 과거 시세 흐름입니다. 재건축 구역명과 현 아파트명을 표시했으며, 과거 2004년 ~ 2021년 8월까지의 아파트 매매 평단가입니다. 

[해운대구 재건축단지 과거 시세 평단가 흐름, KB시세]

역시 입지가 갖는 힘은 대단하네요.

해운대구에서 엘시티더샵을 제외하면 우동1구역(삼호가든)과 정비구역 추진중인 대우마리나가 대장 재건축임을 알 수 있습니다. 우동1구역(삼호가든)의 경우 사업단계가 초중반임을 감안하면 아직 상승여력이 충분합니다.

 

재건축 추진중인 대우마리나는 역세권, 학군(해강초, 중, 고), 광안대교뷰 등 입지적으로는 No.1입니다. 하지만 안전진단 통과가 쉽지 않을 것으로 보이지만 시간이 지날수록 입지가 갖는 힘에의해 시세는 더 상승할 것으로 보입니다. 

 

위에서 언급한 2개의 지역 (우동2, 대우마리나)모두 미래가치가 많이 반영된 곳입니다. 자금력이 충분할 경우 매수를 강력 추천드립니다. 하이앤드 브랜드로 준공이 완료될 시점에는 부산에서 제일 비싼 아파트가 될 것임이 분명합니다. 

 

대부분의 경우 자금력이 충분치 않을 거에요. 평단가가 비싼 해운대구 우동을 제외하면, 반여동의 왕자맨션과 현대를 추천드립니다. 

 

대단지로 개발되는 우동3 재개발구역의 경우 전국에서 관심을 갖고 있는 사업구역으로 이미 많은 투자자들이 진입해있는 상태입니다. 현 시점(`21.9) 일반 단독주택 및 빌라 또는 소형아파트를 매매하려고 해도 자금력이 충분하지 않으면 진입하기 쉽지 않은 상황입니다. 우동3구역도 본인의 자금력을 고려해서 투자하시기 바랍니다.