부산은 바다와 접해 있어 여름 관광도시라는 인식이 강합니다. 대부분의 사람들이 부산하면 해운대, 광안리를 떠올리는 것 처럼 부산의 주요 입지들은 바다와 매우 밀접한 관계가 있습니다. 자 그럼 본격적으로 부산 지역분석을 해보겠습니다.
부산광역시 인구는 `20.9월 기준 3,349,016 명 입니다. 전국 시 인구 기준으로 2위에 해당하는 수치입니다. 부산광역시 각 구·군별 인구 현황은 아래 그림과 같습니다. 부산의 옛 도심지 및 학군과 해안광광지에 인구가 많이 분포되어 있습니다.
부산의 세대수 증가와 인구수 증가 그래프를 보면 증가 흐름이 반대인 것을 알 수 있습니다. 세대수는 전국 추세와 동일하게 증가하고 있네요. 1인가구 증가에 따라 향후 10년간은 세대수 증가 흐름이 지속 나타날 것입니다.
하지만 부산의 인구수는 2011년 이전부터 지속 감소흐름을 보이고 있습니다. 2016년 이후 감소폭이 더 가파르게 변하였는데요. 노령인구 비율이 높은 부산에서 출생, 전입 대비 사망, 전출 비율이 더 높아진 시점이 2016년으로 보시면 되겠습니다.
부산의 인구소 감소는 과거 1990년대부터 지속 진행되어 왔습니다. 70~80년대 부산의 주 일자리였던 의류 및 생활용품 관련 사업이 내리막길을 걸으면서(90년대 이후 전기·전자, IT, 인터넷 사업의 발전) 부산의 일자리가 감소했고 그 결과 인구가 지속 감소하게 되었습니다.
하지만 위에서도 언급했듯이 세대수 증가로 부산의 (공동)주택의 수요는 당분간 지속될것입니다.
부산의 지리적 특성 (해안 인접)으로 관광관련 산업이 향후 지속 발전할 것으로 보입니다. 부산시 도시정비계획을 살펴보면 강서구의 에코델타시티, 기장군의 오시리아 개발 등의 내용을 확인 할 수 있으며 지금도 개발이 한창 진행중인 것을 현장 임장을 통해 알 수 있습니다. 이러한 개발호재로 인해 강서구, 기장군의 인구수, 세대수 모두 증가하고 있네요. (인구소, 세대수 모두 감소하는 지역은 투자시 리스크가 있습니다.) 아래 그래프를 보면서 각 구·군별 현재의 상황을 살펴보시기 바랍니다.
부산광역시의 중학교 학군은 금정구의 브니엘 예술중학교 (기숙사), 부산진구의 부산국제중학교 (기숙사)가 최상위권에 있습니다. 기숙학교를 제외하면 해운대구에 명문 중학교가 많이 분포해있고, 그 외 동래구와 부산진구 등에도 몇몇 분포해있습니다.
부산광역시의 주요 학원가는 남구 남천동, 해운대구 좌동, 동래구 사직동, 연제구 거제동, 북구 화명동 등이 학원가가 많으며 주변 주거지로 각광받고 있습니다.
부산시의 교통은 지하철, 버스로 나눠볼 수 있습니다.
부산의 철도 노선은 총 6개의 노선이 있습니다. 4개의 지하철 (1, 2, 3, 4호선)과 1개의 경전철(부산김해) 그리고 1개의 광역전철(동해선)입니다.
도로위 차량의 교통혼잡이 심한 부산은 지하철 이용객이 상당합니다. 부산의 많은 지역에 지하철역이 있어 이동수단으로 지하철을 선호하고 있지요. 이로 인해 부산은 수도권과 마찮가지로 주요 학군 및 상권지역의 역사 주변은 역세권효과를 볼 수 있습니다.
부산에서 현재 2개 노선의 지하철라인이 건설중에 있습니다.
먼저 사상~하단선입니다. 2호선 사상역과 1호선 하단역을 연결하는 노선이며, 총길이 6.9km에 6개의 정거장이 생기게 됩니다. 계획상으로는 2022년 준공 및 개통이었지만 노선 기지창 위치를 둘러싸고 주민들 반발이 심하여 개통이 2026년이후로 연기된 상태입니다. 사상역 주변이 5년전부터 공사판이었는데요. 5년 더 연장되었습니다.
다음으로 양산선입니다. 1호선의 노포역과 2호선의 양산역을 연결하며, 양산 도시 안쪽으로 노선을 연장하도록 계획되어 있습니다. 2011년 건설을 시작하여 2023년에 개통예정입니다. 그리고 최근 발표된 '제4차 국가 철도망 구축계획'에 반영된 동남권 순환 광역철도와 연계해 순환철도망이 형성될 예정입니다.
아래는 부산 출근 시간대(05:00~09:00) 지하철 이용 인구순으로 지하철역을 정렬해봤습니다.
(기간 : 2020.1 ~ 2020.7, 주말 및 휴일 포함된 데이터)
그리고 아래는 부산 퇴근 시간대(17:00~20:00) 지하철 이용 인구순으로 지하철역을 정렬해봤습니다.
부산광역시의 산업별 분포를 살펴보면 도매 및 소매업 그리고 제조업, 숙박업, 음식업 비중이 높습니다. 관광도시답게 3차산업 비중이 높은것을 알 수 있습니다.
법인사업체는 강서구 녹산공단, 해운대구 센텀업무지구, 사상구 공업단지에 많이 분포해있네요. 부산의 일자리가 분포한 지역이라 보시면 되겠네요.
부산광역시는 바다와 접해있습니다. 모두가 알고 있는 해변도 많이 있지요. 최근 1군 주거지의 조건으로 뷰가 각광을 받으면서 해안가와 접해있는 곳들이 주거지로 인기가 많습니다. 더불어 상권과 학군까지 갖춰져 있다면 더할나위 없겠지요.
그 곳이 바로 해운대구와 수영구입니다. 두 지역의 (공동)주택 평단가가 부산에서 최상위권에 해당되며, 광안대교가 보이느냐 보이지 않느냐에따라 또 다시 가격차이가 나게됩니다.
마지막으로 현재 부산광역시의 부동산(아파트) 흐름을 설명드리겠습니다.
`21.9월 기준, 부산의 중구, 기장군을 제외한 모든 지역이 부동산 규제지역(조정대상지역)에 포함되어 있습니다. 기장군은 현재 오시리아 관광단지 개발, 연구센터 및 과학산업단지가 들어설 예정입니다. 또한 일광면 일대를 신도시로 개발하여 인구 유입이 매우 빠르게 증가하고 있는 곳이기도 합니다.
현재 부산지역의 월별 아파트 매매 거래량을 보면 기장군이 가장 많습니다. (부산 전체 지역들의 지난 10년동안 월평균 대비 현재 월의 매매 거래량 비율) 규제지역이 아니면서 개발호재까지 더해져 아파트 매매가격이 계속 상승 중입니다. 기장군 다음으로 강서구, 서구, 북구 순으로 매매거래량이 많네요. 부산지역내에서 주택가격이 많이 상승하지 않은 지역 위주로 거래가 많은 것을 알 수 있습니다.
아래 표는 아파트 매매 평단가 순으로 부산의 구·군 지역을 정렬한 것입니다. 1, 2순위가 해안+광안대교 가 있는 곳이네요. 두지역 모두 월평균 거래량의 50%수준으로 거래가 되고 있고, 수영구, 해운대구안에서도 평단가가 낮은 아파트 위주로 거래가 되고 있습니다.
부산광역시의 아파트 적정 수요량은 17,000가구 입니다. 2023년까지 신축아파트 입주 물량이 많지만 2024년 이후 입주 물량이 없어 공급이 급격히 부족해집니다. 최근 부동산 관련 규제가 더욱 심화 (대출 제한 등)되고 부산의 입주물량이 향후 2년간 지속 유지되는 이 시기에 부산의 주요 입지에 들어가는 것을 추천드립니다.
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