내가 재개발 재건축 조합원 입주권 1+1 해당될까?

오늘은 어떤 경우에 조합원 입주권이 1개가 아니라 1+1 즉, 2개의 입주권을 받을 수 있는지 알아보겠습니다. 더불에 1+1 입주권을 받을 경우 관련된 추가 내용까지 알아볼테니 집중해서 읽어주세요~

 

1. 종전 주택의 감정평가액이 2채의 조합원 분양가액보다 크거나, 종전 주택의 전용면적이 2채의 조합원 분양 신청 주택의 전용면적 합계보다 크면 1+1을 받을 수 있다.

보통 재개발, 재건축 사업에서 세대당 1개의 입주권이 나오는데, 예외적으로 1+1 조합원 입주권이 나오는 경우가 있습니다. 아래 내용 중 하나라도 만족하면 1+1이 나옵니다. (도시 및 주거환경정비법 76조(관리처분계획의 수립기준) 참고)

1) 종전자산의 감정가격이 2채의 조합원 분양가 합계액보다 크거나 같은 경우

2) 종전 주택의 주거 전용면적 합계가 2채의 조합원 분양 신청 주택의 전용면적 합계보다 크거나 같은 경우

 

2. 1+1 신청 시 2채의 주택 중 1채는 60㎡ 이하로 제공되며, 60㎡ 이하의 주택은 이전고시일로부터 3년 이내에 전매(양도, 증여)가 불가능하다.

도정법에 따르면 1+1 주택을 신청할 경우 반드시 1채는 60㎡이하로 신청해야 하고, 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매 or 증여)를 할 수 없습니다.

참고로 여기서 말하는 "이전고시일"이란 재개발, 재건축 사업시행자가 사업이 끝나면 관리처분총회를 열어 사업을 정산하고, 대지 및 건축물의 소유권을 조합원이나 수분양자에게 이전하는데, 그 전에 그 내용을 해당 지자체의 공보에 고시하는 절차를 말합니다.

일반적으로 이전고시는 준공 후 빠르면1년, 늦으면 수년이 걸립니다. 이전고시가 난 후 3년이 지나야 전매 가능하므로 유의해야겠죠.

 

3. 1+1으로 조합원 분양을 신청한 경우 2개의 입주권 중 한 개만 따로 떼어서 팔수 없다.

1+1입주권을 받은 후 입주권상태에서는 1개만 따로 매도할 수 없습니다. 2개의 입주권 모두 매도하는 일괄매도만 가능합니다. 당연히 준공 후에는 입주권이 주택이 된 상태이므로 따로 매도가 가능하지만 60㎡ 이하의 주택은 이전고시일로부터 3년이 지나야 매도가 가능합니다.

 

4. 1주택을 보유하다가 그 주택이 재개발(재건축)으로 2채의 주택으로 전환된 경우 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용되지 않는다.

 

 

5. 1+1으로 2채의 주택을 취득한 경우 먼저 1주택을 과세로 양도한 경우 나머지 1주택은 최종 1주택이 된 날로부터 취득날로부터 2년 경과 후 양도해야 비과세가 적용된다.

 

 

6. 종전주택과 신규주택을 보유한 자가 신규주택의 재개발 등으로 1+1을 받은 다음 종전주택을 일시적 2주택 기간 내에 매도하더라도 비과세가 적용되지 않는다.

 

 

7. 1주택 보유자가 1+1을 배정받은 입주권을 취득하면 아래의 시행령 156조의2 3항과 4항의 특례는 적용되지 않는다.

1) 조합원입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 (소득세법시행령 156조의2 제3항), 아래 조건 모두 만족해야 합니다.

• 종전주택을 취득하고 1년이 경과한 후 조합원입주권을 취득할 것
• 조합원입주권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

2) 조합원입주권 취득 후 3년 경과하고 종전 주택 양도 시비과세 (소득세법시행령 156조의2 제4항), 아래 조건 모두 만족해야 합니다.

• 재개발(재건축) 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도할 것
• 재개발(재건축) 주택 완공 후 2년 이내에 세대원 전원 이사 & 해당주택에서 1년이상 실거주할 것

3) 1주택 + 2개 입주권

비과세 판단 시 조합원 입주권도 주택수에 포함됩니다. 그래서 3주택에 해당되어 비과세 적용되지 않습니다. 

 

8. 재개발(재건축) 기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택을 양도할 때 1+1을 보유한 경우 대체주택 비과세가 적용되지않는다. 

1) 재개발(재건축) 공사기간 중 거주목적으로 취득한 대체주택 비과세

• 재개발이나 재건축이 진행 중인 주택의 공사기간 중 거주하기 위해 취득한 대체주택에서 1년 이상 거주하고 해당 대체주택을 양도할 경우 비과세가 가능합니다. 이를 "대체주택 비과세"라고 하죠. (소득령 156조의2 5항 참고)

2) 2개의 입주권 신청 + 대체주택

• 앞서 설명드린 내용과 동일하게 3주택자에 해당되어 대체주택은 비과세 적용되지 않습니다.

 

9. 1+1으로 2주택이 준공되면 그중 1주택을 먼저 양도할 때까지 종부세가 중과될 수 있다.

재개발(재건축)으로 2채의 주택을 획득한 경우 2주택이 조정대상지역에 있다면 중과세율인 1.2~6.0%의 세율이 적용됩니다. 1+1은 양도세도 불리하고, 종부세도 불리하네요.

 

결론, 1+1은 장단점이 있있습니다. 현재 부동산 시장의 흐름과 본인의 상황에 맞게 투자를 해야 좋겠죠.