순서
1. 저가 양도는 누가 / 언제 / 왜하는 것일까?
2. 저가 양도시 중요한 두가지 개념 (세법관련 내용)
2.1 저가 양도시 증여 의제(간주) 규정
2.2 양도소득세 부당행위계산 부인 규정
2.3 "저가 양도"는 이런 경우 사용하면 무조건 이득입니다
2.4 "저가 양도"가 아니라 "증여"를 선택한다면?
3. 올해(2022년) 무조건 "저가양도" 또는 "증여"를 해야하는 이유
1. 저가 양도는 누가 / 언제 / 왜하는 것일까
올해들어 가족간 저가 양도 즉, 부모자식 간 직거래가 유독 많습니다. 올해 7월 발표된 "세제개편안" 영향도 있고, 부동산 침체기일수록 부자들은 자녀들에게 증여 또는 저가 양도를 많이하게 됩니다.
물론 시세가 하락한 부동산일수록 증여세 및 양도소득세가 낮아지기 때문이죠. 자산이 많은 부자가 아니더라도 대부분의 부모들은 자식들에게 아파트를 세금없이 양도하고 싶을거에요. 본인 스스로 여기저기 알아본 결과 "시세보다 30%까지 저가로 팔면 문제없더라" 생각하고 가족간 저가 양도를 하게되면 문제가 될 수 있습니다.
오늘은 가족간 특히, 부모자식간 저가 양도를 할 때 반드시 알고 있어야 하는 개념과 실제 예를 들어가면서 알아보도록 할께요.
2. 저가 양도시 중요한 두가지 개념 (세법관련 내용)
가족간 저가 양도를 할 때 반드시 알고 있어야 하는 개념이 두가지 있습니다.
각각 증여세와 양도소득세관련 개념으로 이 두가지 개념을 모르고 있다면 이번 기회에 반드시 이해하고 저가 양도를 하시길 바랍니다. 정말 중요한 내용이거든요.
2.1 저가 양도시 증여 의제(간주) 규정
상증법 제35조 [저가·고가 양도에 따른 이익의 증여 등]
상증령 제26조 [저가·고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등]
위의 법에 규정된 내용을 설명드릴께요. 부모가 자녀에게 시가보다 싸게 팔면, 자녀가 시가(현 시세) - 매도가 만큼의 이득을 본 것이죠. 민법상에는 증여행위로 볼 수 없지만 세법상으로는 싸게 매수매도한 것으로 증여로 봅니다. 이것을 "저가 양도시 증여 의제(간주)"에 해당한다고 말하죠.
"저가 양도시 증여 의제(간주)"에 걸리는 조건은 아래와 같습니다.
"(시가 - 대가)의 차이 ＞ (시가의 30% or 3억원) 중 작은 금액"을 만족하면 증여로 간주합니다. 즉, 증여세 과세 대상이 됩니다.
예를들어볼께요.
아버지가 아들에게 아파트를 매도하려고 합니다.
- 아파트 시가 : 12억
- 전세 : 8억 (채무) ← 세입자 거주 中
- 매도 가격 : 9억 (시가보다 3억↓)
앞서 설명한 "저가 양도시 증여의제" 요건을 만족하는지 안하는지 확인해보자구요.
"(시가 12억원 - 대가 9억원) ≤ (시가의 30% 3억6천만원 or 3억원) 중 작은 금액인 3억원" 이므로 "저가 양도시 증여의제"에 걸리지 않습니다. 증여세 없이 저가 양도 가능하다는 것이죠.
만약 위 예시에서 시가보다 4억원 싸게 8억에 매도하면 "저가 양도시 증여의제"에 걸리게 되고 증여시 과세 대상이 됩니다. 이때 증여금액은 4억원 싸게 팔았으니, 3억원을 초과한 1억에 대해서 증여로 간주되게 됩니다.
결론은 부모가 12억 아파트를 자녀에게 저가로 양도할 때 9억에 팔면 자녀는 증여세를 내지 않습니다.
문제는 이게 끝이 아니라는 것입니다. 문제되는 또다른 규정이 또 하나 존재하는데요. 아래에서 다시 자세히 알아볼께요.
2.2 양도소득세 부당행위계산 부인 규정
소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]
소득령 제167조 [양도소득의 부당행위계산]
부모가 특수관계에 속하는 자녀에게 시가 12억짜리 아파트를 9억에 팔면 세법에서는 무조건 부당한 행위로 봅니다. 싸게 팔면 매도한 사람 즉, 부모의 양도세가 줄어들기 때문입니다. 이러한 부당행위를 국가에서 나서서 바로잡겠다는 취지의 규정이 "양도소득세 부당행위계산 부인" 규정입니다.
그리고 국세청에서는 매도가격인 9억원이 아니라 시가인 12억원으로 매도한 것으로 간주하고 양도소득세를 과세하게 됩니다.
"양도소득세 부당행위계산 부인" 규정에 걸리는 조건은 아래와 같습니다.
"시가 - 대가 > 시가 x 5%"을 만족하면 "부당행위 계산 부인" 규정에 걸리게 되고 양도소득세 적용 시 시가대로 과세를 적용받습니다.
그렇다면 저가 양도시 증여세 과세는 피할 수 있는데, 양도소득세는 피알 수 없다는 것인데, 왜 사람들은 가족간 거래에서 "저가 양도" 방법을 쓰고 있는것일까요?
무엇인가 혜택이 있으니 저가양도를 선택하겠죠. 어떠한 경우에 "저가 양도"가 좋을지 아래에서 알아보겠습니다.
2.3 "저가 양도" 이런 경우 사용하면 무조건 이득입니다
결론부터 말씀드리면, 부모가 아래의 경우에 해당될 경우는 증여세 및 양도세 모두 비과세됩니다.
1. 1세대1주택
2. 일시적2주택
3. 기타 양도세 특례로 인한 비과세 대상에 해당
예를들어볼께요.
아버지가 현재 1세대1주택자이고, 그 아파트를 무주택자인 아들에게 매도하려고 합니다.
- 아파트 시가 : 12억
- 전세 : 8억 (채무) ← 세입자 거주 中
- 매도 가격 : 9억 (시가보다 3억↓)
규정1) 저가 양도시 증여의제
"(시가 - 대가)의 차이 ＞ (시가의 30% or 3억원) 중 작은 금액"를 만족하지 않으므로 증여세 과세되지 않습니다.
규정2) 양도소득세 부당행위계산 부인
"시가 - 대가 > 시가 x 5%"를 만족하므로 부당행위계산 부인 규정에 걸리게됩니다. 매매계약서에 매매가격을 9억원을 쓰더라도, 아버지가 양도세 신고를 할때는 시가(12억)로 신고해야 합니다. 만약 매매가격인 9억원으로 신고르르해도 국세청에서 시가인 12억원으로 매도한 것으로 봅니다.
위 예시에서 아버지는 1세대1주택자였죠. 12억원까지 비과세이므로 "부당행위계산 부인"규정에 걸렸더라도 비과세 대상이므로 아무런 문제가 되지 않습니다. 1세대 1주택 비과세 대상이므로 양도소득세 신고를 할 때 9억원에 신고를 해도 되고 12억원에 신고를해도 문제될 것이 없다는 것이죠.
위 2가지 규정에 모두 걸리지 않으므로 양도받은 자녀는 9억원에 대한 취득세만 납부하면 됩니다. 취득세는 취득세율 3.3%적용하면 29,700,000원이 됩니다.
만약 증여를 선택하면 세금이 얼마나 달라지는지 아래에서 알아보도록 할께요.
2.4 "저가 양도"가 아니라 "증여"를 선택한다면?
위 예시를 그대로 적용하여 아버지가 자식에게 아파트를 증여하고 자식은 무주택자로 가정하겠습니다. 채무액(전세보증금)이 있는 경우, 부담부증여에 해당되고 과세되는 세금은 아래 표와 같습니다.
1) 양도소득세
아버지가 과세대상이 되며, 1세대1주택 비과세 대상에 해당된다고 가정했으므로 비과세입니다.
2) 증여세
증여받는 자식이 과세대상이 되며, 증여세 공제한도 및 과세표준별 세율은 아래표와 같습니다. 부담부증여에서 과세표준은 증여재산 - 채무액(전세보증금 8억)이 됩니다. 즉 4억원에 대한 세율은 20%가 적용됩니다. 대략 5.8천만원입니다. 많이 나오네요.
3) 취득세
부담부증여에서 취득세는 증여취득세, 유상취득세 두가지로 구분되고, 이 두가지의 취득세를 합한 취득세를 납부해야 합니다.
- 증여취득세 : 시가 12억 - 전세보증금 8억 = 4억원에 대한 취득세를 계산합니다. 증여취득세율이 적용되고 아래와 같습니다.
비규제지역 3.5%
조정대상지역 3억미만 : 3.8%
조정대상지역 3억이상 : 12.4%
- 유상취득세 : 전세보증금 8억에 대한 취득세를 계산합니다. 일반취득세율이 적용됩니다.
위 3가지 세금 즉, 부담부증여 총세액은 증여세 + 양도소득세 + 취득세가 됩니다. 58,200,000 + 0 + 76,000,000 = 132,200,000원이 나오네요. 상세 내용을 아래 표로 정리했으니 참고하세요.
왜 저가 양도를 선택하는지 아시겠죠.
3. 올해(2022년) 무조건 "저가양도" 또는 "증여"를 해야하는 이유
2023년부터 달라지는 세법이있습니다.
첫째, 취즉세 관련해서 설명드릴께요.
매매인 경우 취득세 과표는 "매매가액"입니다. (참고로 증여인 경우 증여취득세 과표는 "시가표준액"입니다) 현재 시세가 12억원인 아파트를 9억원에 매수했다면 취득세 과세표준액은 9억원이라는 것이죠. 취득세관련 법조문에는 부당행위계산 부인 규정이 현재는 없어서 아무런 문제가 되지 않기 때문입니다.
하지만 2023년1월1일부터 "부당행위계산 부인" 규정이 취득세에서도 적용되게 됩니다. 시세 12억 아파트를 9억원에 매수해도 과세표준이 9억이 아니라 12억원으로 적용되는 것입니다.
둘째, 증여세 관련 해서 설명하겠습니다.
우선 이월과세의 개념을 알고 있어야 합니다. 이월과세란 배우자 or 직계존비속에게 부동산을 증여하고 증여한 날로부터 5년 이내에 증여받은자가 제 3자에게 부동산을 처분하면 수증자(증여한 사람)가 최초 부동산을 취득한 가격을 가지고와서 양도세를 계산하는 것을 말합니다.
예를들어 남편이 3억원짜리 아파트를 구매했고, 현재 시세는 6억원이 되었습니다. 이 아파트를 팔려고하는데 3억원의 차익이 발생하고 이 차익에 대한 양도소득세를 과세하게 됩니다.
이 세금을 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 이 아파트를 배우자에게 증여합니다. (배우자에게 증여 시, 6억원까지 공제) 이때 배우자의 취득가액은 얼마가 될까요? 이 부분이 중요한데, 증여가액인 6억원으로 인정해주게 됩니다. 증여받고 5년뒤 배우자가 현 시세 (7억으로 가정)에 팔면 양도차익 1억에 대해서만 양도소득세가 발생합니다. 아파트 가격이 6억이하로 떨어졌다면 양도차익이 0원으로 양도소득세가 없겠죠.
위 예시에서는 증여세도 없고 양도소득세도 미미하거나 없을 수 있다는 것입니다.
하지만 이번 `22년 7월 세제개편안에서 "이월과세" 기간 5년 → 10년으로 연장하였습니다. 세법 적용시기는 `23년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 적용됩니다.
"저가 양도" 또는 "증여" 모두 2022년에 실행하는 것이 좋다는 것을 위 내용으로 알 수 있습니다. 하지만 올해보다 내년 또는 내후년까지 계속해서 집값이 하락한다면?? "저가 양도" 또는 "증여"를 올해하는 것이나 나중에 하는것이나 큰 차이는 없을 것입니다. 하지만 집값 하락에 배팅하기 보다는 머지않아 자녀에게 부동산을 양도 또는 증여해야하는 상황이라면 올해 실행하는 것이 가장 좋다는 것을 기억하세요.
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