청약 당첨 후 자금조달계획서 정말 중요합니다

 

 

사실 자금조달계획서는 청약을 포함하여 모든 주택거래에서 제출을 필요로합니다. (투기과열, 조정, 비조정에 따라 일부 차이 있음, 상세 내용은 아래 내용에서 언급됩니다) 그래서 오늘은 자금조달계획서 작성관련 중요한 내용들에 대해서 살펴보려고 합니다. 아주 중요한 내용들이므로 자세히 읽어보시는 것을 추천드립니다. 

순서
1.  자금조달계획서의 목적
2.  규제지역별 자금조달계획서 및 증빙서류 제출 여부
3.   자금조달계획서 작성방법  
   3.1  조정대상지역 및 비규제지역
   3.2  투기과열지구
4. 자금조달계획서의 증여세 및 차용증

1. 자금조달계획서의 목적

말 그대로 자금조달 '계획서'입니다. 계획서라는 것을 잊으시면 안됩니다. 계획서에 내가 대출 받는다고 금액과 내용을 적고, 나중에 입주 후 전세를 놓고 자금을 조달해도 아무 상관없는 것입니다. "무조건 지켜야하는 것이 아니다"라는 것입니다. 

 

자금조달계획서의 목적은 세금(증여세)을 추징하기 위해 작성하라고 하는 것입니다. 즉, 가족으로부터 받은 돈이나 기타 방법에 의해 조달한 금액에 대해서 세금을 추징하기 위함이 가장 큰 목적입니다. 

 

2. 자금조달계획서의 제출 범위

`20.10.20 발표된 "규제지역 내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무화" 내용을 한번 살펴볼께요.

 

규제지역 내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무화

규제지역별 자금조달계획서 및 증빙자료 제출

위의 표를 다시 정리해보면 아래와 같이 정리됩니다. 

(정리) 규제지역별 자금조달계획서 및 증빙자료 제출

이제 증빙서류가 필요한 투기과열지구는 어떻게 자금조달계획서를 준비해야하는지, 증빙서류가 필요없는 조정대상지역 및 비규제지역은 어떻게 자금조달계획서를 준비해야하는지 자세히 알아볼께요.

 

 

3. 자금조달계획서의 작성방법

자금조달계획서 양식은 아래와 같습니다. 

 

중요포인트1) 국세청이 봤을 때 이상하다고 의심받을 내용은 적지말자

중요포인트2) 본인 스스로 세금 낼 내용은 적지말자

주택 구매 시 작성하는 자금조달계획서 양식

 

3.1 조정대상지역 또는 비규제지역인 경우

예를 들어가면서 설명하는게 좋겠죠. 아파트 매매가격 7억, 주변 아파트 동일 평형의 전세 시세 4억으로 할께요.

 

본인의 연봉 6,000만원 (입사 후 5년간 근무), 평균 1년 카드 사용액 2,000만원이라 가정하면, 연봉에서 카드 사용금액을 뺀금액인 4천만원이 남습니다. 

 

그리고 신용대출 1억원 대출 가능하다고 가정할께요.

 

자금조달계획서 ②번항목 기입 : 4,000만원 x 5년 근무 = 2억원 기입, 2억원 정도는 금융기관에 예금되어 있다고 간주하면 됩니다. 

 

자금조달계획서 ⑨번항목 기입 : 앞서 언급했던 주변 전세 시세 4억원 기입

 

 자금조달계획서 ⑧번항목 기입 : 신용대출 항목에 1억원을 적으시면 안됩니다.(1억이상 신용대출내고 주택 구입 시 신용대출금 회수됩니다) 9,900만원으로 기입하세요.

 

이렇게만 적으시면 끝납니다. 나머지은 굳이 기입할 필요없어요.

 

중요한 것은 증빙서류 제출이 필요없다는 것입니다. 국세청에서 증빙서류 없이 자금조달계획서 상 문제가 있는지 없는지 확인할 수 있는 부분은 ②번 항목인 "금융기관 예금액" 부분인데요. 본인의 연봉과 평균 1년 카드 사용내역만 잘 알아보시고 근무연수 곱해서 예금액을 적어주시면 문제 삼지 않습니다. 

 

만약 본인이 부모님으로부터 차용증작성 후 2억원을 받아서 ⑪번항목인 "그 밖의 차입금"에 2억원을 기입하면 국세청이 자금출처에 대해서 추적할꺼에요. 차용증에 기입된 금리로 이자를 제대로 주고받고 있는지 확인을 하는거죠. 실제 차용증대로 원금 및 이자를 제대로 주고 받고 있다고 하다라도 ⑪번항목을 굳이 기입할 필요는 없습니다. 위에서 계산한 ②번항목 "금융기관 예금액"이 부족하다면 그때 ⑪번항목을 기입하는게 좋겠죠.

 

본인 소득과 지출내역을 감안해서 지금까지 은행에 예금 가능한 금액이 2억원인데, ②번항목 "금융기관 예금액"에 5억원을 적으면 어떻게 될까요? 이부분도 국세청 조사 대상입니다. 국세청에서는 내가 기입한 ②번항목 "금융기관 예금액"과 나의 소득 및 지출을 감안하여 예금할 수 있는 최대치를 조사하고 비교해봅니다. 

 

위에서 분양가격이 7억인데 ⑨번항목 "임대보증금"에 7억을 적는 것도 문제가 되겠죠. 거듭 설명드리지만 상식선에서 내용을 기입하면 됩니다.

 

 

3.2 투기과열지구인 경우

자금조달계획서는 무조건 제출하고 증빙서류까지 제출해야하는게 가장 걱정되는 부분이죠. 

자금조달계획서 항목 별 증빙서류

투기과열지구에서는 기재 항목별 증빙자료를 모두 제출해야합니다. 그래서 조정/비조정 지역에서 작성하던 방식으로 작성하면 큰일납니다. 

 

본인의 예금잔액증명서, 근로소득원천징수, 임대차계약서 등 나의 모든 자산이 기록되어 있는 서류를 체출하는 것이므로 대충 퉁치고 기입할 수 있는 부분이 하나도 없습니다. 

 

투기과열지구에서 작성하는 자금조달계획서 작성 시 주의해야할 점은 아래에서 다룰테이 계속해서 집중해서 봐주세요.

 

4. 자금조달계획서의 증여세 및 차용증

대부분 부족한 금액을 가족으로부터 받아서 주택을 구매하는 경우가 많죠?!! 그래서 부모님으로부터 돈을 받았을 때 얼마의 돈을 받고 차용증을 어떻게 적어야 증여로 간주되지 않는지, 즉 증여세를 안낼 수 있는지 알아볼께요.

 

먼저 기본 내용 몇가지를 알고 있어야 합니다. 

 

1. 증여 금액에 따른 증여세율

2. 증여 재산 공제 한도(배우자, 직계존비속, 기타친족에 따라 공제 한도 차이있음, 부모가 자식에게 증여할 경우 5천만원 공제)

3. 상속세 및 증여세법 제41조의 4 : 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우, 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 (1천만원) 미만인 경우증여재산가액에서 제외한다.

 

위 기본내용을 종합하여 정리한 증여세 안내는 최소 이자율표가 아래와 같습니다. 

차용증 작성 시 차용 금액에 따라 기입할 이자율 표

 

차용증작성 시 위 표에 표기된 "차용증에 작성할 이자율" 대로 작성하고 본인 주거지 근처의 주민센터에 가서 확정일자를 받으세요. (법무법인을 통해 '공증'을 받는 방법도 있으나 수수료가 좀 쎄요)

 

이제 투기과열지구에서 차용증을 어떻게 작성하면 좋을지 예를 들어 볼께요.

 

아파트 매매가격 8억, 주변 아파트 동일 평형의 전세 시세 4억으로 할께요.

본인의 은행 예금액 1억, 부모님으로부터 비과세 증여 5천만원, 신용대출 5천만원 가능하다고 가정하겠습니다.

본인의 연봉 6,000만원 (입사 후 5년간 근무), 평균 1년 카드 사용액 2,000만원

만약 구매하려는 주택이 청약 당첨된 것이라면 2년뒤 완공 예정으로 하겠습니다. 

 

위 내용 그대로 자금조달계획서 항목에 모두 기재합니다. 물론 각 항목별 필수 증빙서류까지 준비해서 제출합니다. 투기과열지구에서는 편법이 없습니다. 있는 사실 그대로 기입하는게 최선입니다. 

 

만약 청약받은 아파트 완공 후 전세를 주는 것이 아니라 내가 들어가서 살 수도 있잖아요. 이런 경우는 국세청에서 기존 자금조달계획과 차이가 있어서 소명하라고 연락이 올꺼에요. 그러면 주택담보대출 받은 금액 + 차용증(부모님으로부터 받은 금액)으로 소명하면 문제없이 해결될꺼에요. 그만큼 차용증을 잘 작성해 두는 것이 중요하다는 말이되겠죠.