나는 경매로 아파트를 산다 1편 (진행절차)

경매는 부동산 투자를 위한 하나의 툴(Tool)입니다. 대다수의 사람들이 경매를 활용하는 이유는 해당 물건을 일반매매보다 싸게 구입할 수 있어서 있데요. 이것도 부동산 시장의 흐름에 따라 비싸게 낙찰되기도 합니다. 경매는 투자자 뿐만아니라 임차인 또는 집주인들도 알아두면 좋습니다. 이제 경매의 진행과정을 간단하게 알아보자구요.

1. 개요

경매의 진행과정은 아래의 순서대로 진행됩니다. 경매에 참여하는 입찰자 입장에서는 3)번 입찰부터 6)번 명도까지 중요한 내용인데, 입찰하기에 앞서 진행되는 과정도 알아둬야 합니다. 

1) 경매 신청 접수 및 경매개시결정

2) 배당요구의 종기 결정 및 송달

3) 입찰

4) 낙찰

5) 배당

6) 명도

2. 상세

1) 경매 신청 접수 및 경매개시결정

경매의 시작은 채권자가 경매 신청을 하면서부터입니다. 은행이 근저당 등으로 경매 신청을 하는 것을 임의경매라고 합니다. 반면에 챙권자가 개인이라면 소송하여 판결을 받아 경매 신청을 넣어야 합니다. 집행권원으로 경매 신청을 넣게 되는 것을 강제경매라고 합니다. 강제경매, 임의경매는 경매를 시작하는 절차상의 문제이므로 입찰자들에게는 별 의미가 없습니다. 

법원은 채권자의 경매 신청서류를 접수받고, 경매진행 여부를 결정합니다. 경매진행이 결정되면, 부동산을 압류하는 경매개시결정이 이루어지고 해당물건은 경매예정물건이 됩니다. 이때부터 법원은 경매준비를 위해 현황을 조사하고 조사 내역을 대법원경매정보 사이트에 게시합니다. 

조사내역은 크게 3가지로 볼 수 있습니다.

• 현황조사서 (입찰 2주전)
  법원소속 집행관이 직접 현장을 방문해서 조사하며, 기본정보, 부동산현황, 점유관계조사서, 임대차관계조사서로 항목이 구성되어 있습니다.
• 감정평가서 (입찰 2주전)
  법원이 감정평가회사에 의뢰하고 감정평가서를 만드는데, 감정가격은 경매 신청접수 후 조사한 가격이며, 보통 입찰을 하는 경매기일까지는 6개월 정도 시간차이가 있습니다. 그래서 시장의 부동산 가격 변동이 클 때에는 감정가와 실거래가의 차이가 커지게 됩니다. 
• 매각물건명세서 (입찰1주전)
  입찰자가 매각물건에 대한 중요한 정보를 알 수 있도록 그 내용을 기록한 문서를 말합니다. 집주인, 임차인 여부 등을 확인할 수 있으며, 임차인의 권리가 기록되는 중요한 서류입니다.

2) 배당요구의 종기 결정 및 송달

채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 정하고 배당요구종기를 공고합니다. 채권자는 배당요구종기일 내에 배당요구를 해야 낙찰 후 돈을 배당받을 수 있습니다.

법원은 경매진행과정을 이해관계인들에게 우편으로 계속 알려주는데, 이것을 송달이라고 합니다. 여기서 말하는 이해관계인은 경매를 신청한 채권자, 집주인인 채무자, 집에 세 들어 사는 임차인, 낙찰자 등 입니다. 송달할 때 드는 비용 등, 경매집행에 필요한 비용은 경매를 신청하는 사람이 미리 납부를 하는데, 이 비용은 나중에 배당할 때 가장 먼저 배당됩니다.

 

3) 입찰

경매기일이 되면, 관할법원에서 경매가 진행됩니다. 입찰하려는 사람은 정해준날, 정해진 법원에서 입찰에 참가하면 되죠. 입찰자가 없으면 그 물건은 유찰이 되고, 약 한달 후 다시 경매일자가 정해집니다. 패찰이 되면 그 자리에서 입찰보증금을 돌려받고, 낙찰되면 낙찰영수증을 받습니다.

경매진행 도중 변경, 정지, 취하가 되기도하는데요. 변경은 입찰기일이 변경된다는 뜻이고, 다른날짜에 재경매를 실시합니다. 정지는 일단 정지했다가 다시 재경매를 하기도하고, 취하하기도 합니다. 취하는 집주인이 빚을 갚거나 채권자가 경매를 진행하지 않기로하여 경매를 철회하는 것입니다.

 

4) 낙찰

경매장에서 최고가를 쓴 사람을 최고가매수인이라고하는데, 낙찰자를 말합니다. 차순위매수신고를 하는 사람은 낙찰자가 잔금납부를 하지 못했을 때 낙찰자가 됩니다. 차순위매수신고를 하게되면 낙찰자의 잔금납부일까지 보증금을 돌려받지 못합니다. 차순위매수신고자는 2등을 말하는 것이 아닙니다. 낙찰금액에서 입찰보증금액을 뺀 금액보다 높은 가격으로 입찰가를 쓴 사람이라면 누구나 가능합니다. 

 

5) 배당

낙찰 후 1주일이 자나면 매각허가결정이 납니다. 만약 이해관계인 중 이 매각에 이의가 있는 사람이 있다면 1주일 안에 매각불허가신청을 해야 합니다. 매각허가가 난 이후에는 매각허가결정취소신청을 해야합니다. 매각불허가신청은 낙찰자의 잘못이 아니라 절차상의 문제나 법원도 알지 못한 결정적인 문제가 있을 때 받아들여집니다. 

별다른 문제가 없다면, 낙찰 후 약 4주 전후로 잔급납부기일이 정해집니다. 잔금납부기일까지 잔금을 납부하지 못하면, 입찰할 때 냈던 입찰보증금을 법원에서 몰수합니다. 잔금납부기일이 지나고, 재경매가 진행되더라도 재경매일 3일전까지 잔금을 납부하면 소유권을 가질 수 있는데, 납부지연에 따른 벌금으로 잔금의 지연이자 연이율 20%를 함께 납부해야합니다. 

잔금납부일로부터 약 4주 후 배당기일이 정해집니다. 배당을 하고 나면 법원의 경매일정은 끝이 납니다. 이를 배당종결이라고 합니다. 

 

6) 명도

법원은 배당으로 사전이 종결되지만, 낙찰자에게는 명도가 되어야 진정한 종결입니다. 명도란 해당 물건을 점유하고 있는 집주인 혹은 임차인에게 최종적으로 물건을 넘겨받는 것을 말합니다. 명도 과정에 들어오면 이제 물건번호는 '타경'이 아닌 사건번호 '타인'을 쓰게 됩니다. 인도명령결정문에 '2031타인 1234'같은 형식의 사건번호가 부여되고, 점유이전금지가처분이나 강제집행 때도 이 사건번호를 쓰게 됩니다. 

3. 끝맺음

경매 진행과정에 대해서 알아보는 시간을 가져봤는데, 생각보다 복잡하지 않죠? 경매를 한번이라도 진행해본다면 위에서 설명한 내용들이 보다 쉽게 이해될 것입니다.