본문 바로가기

부 동 산 ( 아 파 트 )/세금

[세금] 1세대1주택 양도세 비과세 요건

이력

`22년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 「소득세법 시행령」 개정 적용

순서
1.  개요
2.  상세
   
2.1  1세대1주택 비과세 요건
   
2.2  최종 1주택 보유/거주기간 초기화 하지 않는 경우 (`22년 5월 9일,「소득세법 시행령」에 의해 삭제)
   
2.3  2년 이상 거주 요건
   
2.4  2년 이상 거주 요건의 예외 (2년 이상 보유 요건 또는 보유기간 중)
3. 끝맺음 

 

1. 개요

1세대 1주택자의 비과세 요건에 대한 문의가 많습니다. 일반적인 경우에 2년 보유, 규제지역 여부에 따라 2년 거주 후 매도할 경우 비과세가 된다고 생각하시면 됩니다. 하지만 개인별 상황들이 매우 다양하여 상세히 검토해야 할 경우가 종종 있습니다. 

2. 상세

2.1 1세대1주택 비과세 요건

  1. 1세대 1주택
  2. 보유기간 2년 이상 (취득 당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우 거주기간 2년 추가)
  3. 단, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라도 2017.8.2 이전 또는 조정대상지역 지정 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 보유가긴이 2년 이상이면 비과세(거주요건 없음)
  4. 2021.1.1 이후 양도하는 주택부터, 2주택 이상 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도, 증여 등)하고 1주택 보유 상태가 된 경우에는 1주택을 보유하게 된 날부터 "2년 이상 더 보유"해야 비과세, 최종 1주택이 취득 당시 조정대상지역에 있는 경우에는 1주택이 된 날부터 "2년 이상 더 보유하면서 거주"해야 비과세(`22년 5월 9일,「소득세법 시행령」에 의해 삭제)
  5. 12억미만 주택 (12억 초과분에 대해서는 비율적으로 세율적용)

2.2 최종 1주택 보유/거주기간 초기화 하지 않는 경우 

(`22년 5월 9일,「소득세법 시행령」에 의해 삭제)

2021.1.1 이후 최종 1주택 보유/거주기간이 초기화도지 않고, 해당 주택의 취득일부터 비과세 보유기간과 거주기간을 기산하는 경우는 아래와 같습니다.

  1. 아래의 경우와 같이 먼저 양도하는 주택이 비과세되는 경우
    · 일시적2주택비과세
    · 거주주택비과세
    · 상속으로 인한 2주택비과세
    · 동거봉양합가비과세
    · 혼인합가비과세
  2. 2021.1.1 이전에 다른 주택을 모두 양도(부담부증여 포함)하고 2021.1.1 현재 1세대1주택인 경우
  3. 2021.2.17 이전에 다른 주택을 별도 세대에게 증여(부담부증여 제외)하거나 용도변경하여 1세대1주택자가 된 경우

2.3 2년 이상 거주 요건

보유기간 중 2년 이상 거주 요건은 세대전원이 충족해야 합니다.

단, 아래의 경우와 같이 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우에는 나머지 세대원이 2년 이상 거주하면 세대 전원이 2년 이상 거주한 것으로 봅니다.

  1. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
  2. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
  3. 학교 폭력으로 인한 전학

2.4 2년 이상 거주 요건의 예외 (2년 이상 보유 요건 또는 보유기간 중)

  1. 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우, 임대주택의 임차일부터 해당주택의 양도일까지 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년이상이면 주택 취득 이후 2년 이상 보유/거주 요건 필요 없음
  2. 사업인정 고시일 전에 취득주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 협의매수/수용/그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우와 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지 포함)은 2년 이상 보유/거주 요건 필요 없음 (재개발 사업 등)
  3. 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학이나 근무상의 형편으로 세대전원이 출군하는 경우, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하면 2년 이상 보유/거주 요건 필요없음
  4. 초/중학교를 제외한 학교에의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년이상의 치료나 요양, 학교폭력으로 인한 전학의 사유로 세대전원이 다른 시.군으로 주거를 이전하여 주택을 양도하는 경우 보유기간 중 거주기간이 1년 이상이면 2년 이상 보유/거주 요건 필요없음

2.5 기타

1세대의 범위 : 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람 포함)가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위 (거주자 및 배우자의 직계존비속 및 형제자매 포함)

 

미혼자녀의 별도세대 구성요건 : 소득이 중위소득의 40%수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리/유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 별도세대 구성 가능 (단, 미성년자의 경우 별도세대 불가하지만, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등에 의한 1세대 구성은 인정됨)

 

가족명의의 주택에서 본인세대가 거주하는 경우 주택명의자도 본인 세대에 포함되는지?

독립세대 구성이 가능한, 따로 살고 있는 주택 명의자는 본인 세대에 포함도지 않습니다.

 

1세대1주택 비과세 요건 충족한 1주택 보유 세대가 해당 1주택 양도일에 2주택 보유 부모세대와 합가한 경우 1세대1주택 비과세 규정 적용 가능합니다.

 

1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 오피스텔의 경우 주거용으로 사용 중이면 주택 수에 포함하는 것이며, 공실인 경우에는 당해 오피스텔의 내부구조.형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 주택인지 여부를 사실판단합니다.

 

시골주택은 주택수에 포함되는지 여부는 농어촌주택인 경우에만 농어촌주택 보유 상태에서 일반주택양도(농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택)할 때 일반주택에 대해 비과세 특례 적용 가능합니다.

 

2021.1.1 이전에 취득한 주택 분양권 및 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다.

 

2021.1.1 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 주택수에 포함됩니다.

분양권 취득시기는 아래와 같습니다.

  • 청약당첨 : 당첨일
  • 미분양 계약 : 분양계약체결일
  • 전매취득 : 잔금청산일
  • 상속취득 : 피상속인 사망일
  • 증여취득 : 권리의무승계일

3년 이상 보유한 2주택 중 1주택을 2021.1.1 이후 손해보고 양도한 경우에도 최종 1주택 보유기간 기산일은 직전 주택 양도일 부터 새로 기산합니다.

 

1주택 보유 세대가 2021.1.1 이후 분양권을 취득했다가 분양권을 먼저 양도한 경우 최종1주택의 비과세 보유기간 기산일은 분양권 양도일입니다.

 

2주택을 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 개정 소득세법 시행령 시행일 (2021.2.17) 전에 별도세대에게 증여(부담부증여 제외)한 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일부터 입니다.

 

2주택 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 개정 소득세법시행령 시행일(2021.2.17) 전에 별도세대에게 부담부증여하였더라도 2021.1.1 이후에 부담부증여한 경우에는 남은 1주택의 비과세 보유기간 기산일은 부담부증여한 날입니다. (`22년 5월 9일,「소득세법 시행령」에 의해 삭제)

 

2주택 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 멸실한 경우 남은 1주택의 비과세 보유기간 기산일은 해당주택 취득일입니다. (멸실은 보유기간 재산정 사유에 해당되지 않음)

 

1주택 보유 부모와 별도세대 구성요건 갖춘 1주택 보유 자녀가 함께 거주하다가 2021.1.1 이후 세대분리 후 각자의 주택 양도시 비과세 보유기간 기산일은 해당주택의 취득일입니다. (보유기간 기산일 재선정 사유에 해당되지 않음)

 

2주택을 보유한 세대가 2021.1.1 이후 1주택 과세 양도 후 남은 1주택이 재건축.재개발 조합원입주권으로 전환된 경우 해당 조합원입주권 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일은 직전 주택 양도일부터 관리처분계획 인가일까지 보유기간을 계산합니다. 

 

별도 세대 구성이 가능한 자녀가 유주택 부모와 동일세대인 상태에서 비조정대상지역 내 분양권 취득 후에 세대분리하고 조정대상지역 지정 후 분양잔금 지급한 경우 계약금 지급일 현재 무주택 세대일 때에는 1세대1주택 비과세 적용을 위한 거주요건은 필요 없습니다. (무주택 세대인지 여부는 계약금 지급 시점의 세대를 기준으로 판단)

 

주택 취득일은 통상 잔금청산일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날입니다. 이 기준으로 취즉 당시 조정대상지역에 있는 주택이면 거주요건 필요합니다.

 

동일세대원간 증여로 취득한 1세대1주택의 비과세 적용을 위한 보유 및 거주 기간 계산은 증여자와 수증자가 동일세대로서 기산일을 증여일부터 다시 보유 및 거주하지 않아도 됩니다.

 

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 비과세 적용 시 거주요건 필요하므로 조정대상지역 해제일 이후 양도하더라도 거주요건 필요합니다. 

 

조정대상지역일때 분양권 당첨되고, 완공 시점에 조정대상지역이 풀릴 경우 거주요건이 필요할까요? 주택이 되었을때 기준 즉, 완공되고 잔금납부 시 비조정 지역이면 2년거주요건 없습니다.

3. 끝맺음

1세대1주택에 대한 비과세는 당연히 받아야하는 것으로 생각되기도 합니다. 위에서 언급한 내용들을 한번 이해하고 있으면 반드시 도움이 되는 경우가 생길 것이라 봅니다. 

728x90